Konut ve Çatılı İş Yeri Kiralarında Belirli Süreli Sözleşme
Konut ve çatılı iş yeri kiralarında belirli süreli sözleşme, bir malın kullanma ve yararlanma hakkının belli bir süre ve bedel karşılığında başkasına devrini öngören bir anlaşmadır. Bu tür sözleşmeler, Türk Borçlar Kanunu’nun 339-356. maddeleri arasında düzenlenmiştir.
Konut, barınma ihtiyacının giderildiği, kişinin özel hayatını sürdürmesine imkân veren yeri; çatılı iş yeri ise, kişinin ticari, sanayi, ekonomik veya mesleki faaliyetlerini yürüttüğü ya da mesleğinin icrasına hizmet eden çatısı olan mekânı ifade eder.
Belirli süreli konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinin sona ermesi için, kanunda belirtilen bazı şartların yerine getirilmesi gerekir.
Kiracı Bakımından
TBK m. 347 uyarınca “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır”.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya sözleşmeyi sona erdirme yetkisi tanınmıştır. Kiraya veren ise ancak 10 yılın geçmesiyle bu hakkı kullanabilecektir.
Kiracı sözleşmenin bitiş tarihinden en az 15 gün öncesinde sözleşmeyi feshettiğini kiraya verene bildirmelidir. Taraflar bu bildirim süresini değiştiremez.
Sürenin bitimiyle kira sözleşmesi feshedilmez ise sözleşme aynı koşullarda 1 yıl yenilenmiş kabul edilir.
Kiraya Veren Bakımından
Belirli süreli sözleşmelerde uzama süresinin 10 yılı tamamlaması sonrasında her uzayan yılın bitiminden en az üç ay öncesinde kiracıyı ihtar etmek şartıyla sözleşmeyi feshedebilir.
Belirli Süreli Sözleşmede Kiracının Erken Tahliyesi Bakımından Sonuçları
Kiracının; genel hükümlere tabi belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden önce ya da konut ve çatılı işyeri kiralarında sürenin dolmasından en az 15 gün önce fesih ihbarında bulunmaksızın kiralananı tahliye etmesi halidir.
Kiracı erken tahliye halinde kiraya verenin uğrayacağı zararlardan sorumludur. Bu zarar anahtar teslim tarihine kadar tüm kira bedeli, teslim tarihinden sonra ise aynı şartlar altında kiraya verilebileceği makul süre içerisinde kira bedeli ile sorumludur.
Kural olarak erken tahliye nedeniyle meydana gelecek zarardan kefil sorumlu tutulamayacaktır. Ancak kefalet sözleşmesinde bu durumun aksi belirlenebilecektir.
Kiracı, anahtarı kiraya verene teslim ile tahliye etmiş sayılır. Kiracının kira sözleşmesinin sona erdiğini kanıtlama yükümlülüğü bulunur. Kiracının kanıtlayamaması halinde kiraya verenin bildirdiği tarihte sözleşme sona ermiş kabul edilir.
Kiraya Verenin Belirli Süreli Sözleşme Sonunu Beklemeden Haksız Olarak Kiracıyı Tahliye Etmesi veya Kusuru ile Tahliyeye Sebebiyet Vermesi Halinde
Kira sözleşmesinin belirli süreli olması halinde konut ve işyeri kiraları bakımından süre bitiminde kiraya verene tahliye hakkı ve imkânı hakkı verilmemiştir. Sadece kiracı süre bitiminden en az 15 gün önce ihbarı halinde tahliye hakkına sahiptir. Kiraya veren ancak 10 yıllık uzama süresinin dolmasıyla tahliye hakkına sahip olacaktır. Kiraya verenin bu sürelere uymaksızın tahliyesi haksız olacaktır.
Kiracı, haksız tahliye nedeniyle müspet zararının tazminini talep edebilecektir. Müspet zarar, sözleşmenin gereği gibi yerine getirilmemesinden doğan zarardır. Sözleşmenin yerine getirilmemesi nedeniyle yoksun kalınan kar da müspet zarar olarak kabul edilecektir.
Kar kaybı, kiracının aynı şartlarda benzer bir taşınmaz kiralaması için gereken makul süre tespit edilip, bu süre içeri sinde kiracının kazanç kaybı hesaplanarak belirlenir.
Kiracının kiralananı rızası dışında erken tahliye edilmesi durumunda kiralanandan yeni kiralanana taşınma masrafı ise zarar kapsamında sayılmaz.
Konut ve Çatılı İş Yeri Kiralarında Belirsiz Süreli Sözleşme
Taraflar, kira sözleşmesinin başlangıç tarihini belirleyip bitiş tarihini belirlememiş ise bu sözleşme belirsiz süreli sözleşme olacaktır.
Belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında; kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından itibaren on yıl geçtikten sonra sözleşmeyi istedikleri zaman feshedebileceklerdir.
Ekin Hukuk Bürosu olarak kira hukuku alanında uzman avukat kadromuzla iletişime geçmek ve dava ve işlemlerinizi takip etmek için bize ulaşabilirsiniz.
Stj. Av. Nesrin KOŞAR & Av. Ahmet EKİN
