Kiracının Taraf Olma Ehliyeti

Kiracı, belli bir bedel karşılığında kiralananı kullanma hakkına sahip olan kişidir. Kiracının;

• Kira bedelini ödemesi,
• Kiralananı özenle kullanma,
• Sözleşme sonunda kiralananı teslim aldığı şekilde teslim etmesi gibi yükümlülükleri bulunmaktadır.

Kiracının Ehliyeti

Kira sözleşmesi, iki tarafa borç ve haklar yükleyen bir sözleşmedir. Bu nedenle kiracının fiil ehliyetine sahip olması gerekmektedir.

Fiil ehliyeti olan her gerçek ve tüzel kişi, kira sözleşmesine kiracı olarak taraf olabilir.

Kiracının Sözleşmede Temsili

Kira sözleşmesini kiracı bizzat yapabileceği gibi yetkili temsilci de kiracının nam ve hesabına yapabilir. Yetkili temsilci tarafından yapılan kira sözleşmesi, kiracıyı bağlar.

Kira sözleşmesinin kiracı adına, yetkisiz temsilci tarafından yapılması halinde kiracıyı bağlamaz. Ancak kiracı sonrasında muvafakat verir ya da davranışları ile sözleşmeyi benimsediğini gösterir ise kiracıyı bağlayacaktır. Temsil olunan kira sözleşmesine muvafakat etmezse, yetkisiz temsilcinin kiraya verene karşı tazminat sorumluluğu doğacaktır.

Temsilci, kira sözleşmesini başkası nam ve hesabına temsilen yaptığını bildirmezse, sözleşmenin hüküm ve sonuçları temsilci üzerinde doğacaktır. Ancak karşı taraf durumdan çıkarıyorsa ya da kiracının temsilci ya da temsil olunan olmasının sonuçları farksız ise, hüküm ve sonuçlar temsil olunana aittir.

Birlikte Kiracılık

Kira sözleşmesinde kiracının birden fazla olması halinde birlikte kiracılık söz konusu olacaktır. Bu durumda kiracının yükümlülüklerinin durumunun ne olacağı incelenmelidir.

Birlikte Kiracılıkta Kira Bedelini Ödeme Borcu

Kira bedelini ödeme borcu, kira sözleşmesinde kiracının asıl borcudur. Birlikte kiracılıkta, kiracıların kira borcundan müteselsilen sorumlu olacakları sözleşme ile kararlaştırılabilir. Bunun dışında kiracılar kendi payları oranında sorumludur. Ticari kiralarda birlikte kiracılar, kira borcundan müteselsilen sorumludur. (TTK m. 71)

Bununla birlikte kiracılardan her biri kira bedelini kiraya verene ödeyebilir.  Kira bedelinin kiracı tarafından ödenmesi kiraya verene menfaat sağlamayacağından kiracı bizzat ödemekle yükümlü tutulamayacaktır.

Birlikte Kiracılıkta Kiralananı Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Gösterme Borcu

Kiracılar; kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmakla ve komşulara saygı göstermekle yükümlüdür. Birlikte kiracılık olması halinde, kiracılardan biri bu yükümlülüğe aykırı davranmışsa kiraya verenin kira sözleşmesini feshetme hakkı doğar. Kiraya veren fesih iradesini tüm kiracılara yöneltmelidir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m.316/2 gereğince yapılması gereken zorunlu ihtar, tüm kiracılara birlikte yapılır.

Kiracıların bu yükümlülüğü ihlali, zarara sebep olmuş olabilir. Birlikte kiracılıkta doğan zarardan tüm kiracılar müteselsilen sorumlu olacaktır. Bununla birlikte kiracılar, kusurlu olan kiracıya rücu edebilecektir.

Kira Sözleşmesinin Bitiminde Kiralananı Geri Verme Borcu

Kiracı, kira sözleşmesinin bitiminde TBK m.334 uyarınca, kiralananı aldığı şekilde teslim etmekle yükümlüdür. Birlikte kiracılık halinde kiracıların her biri bu borçla ilgili müteselsil sorumludur.

Kiracıların bu yükümlülüğü ihlali, zarara sebep olmuşsa, doğan zarardan tüm kiracılar müteselsilen sorumlu olacaktır. Bununla birlikte kiracılar, kusurlu olan kiracıya rücu edebilecektir.

Birlikte Kiracılıkta Taraf Ehliyeti ve Dava Hakkı

Kiraya veren gibi kiracının da kira sözleşmesinden kaynaklanan hakları bulunmaktadır. Bu haklar ve birlikte nasıl kullanılacağı incelenmelidir.

Birlikte Kiracıların Kiralananı Teslim Alma ve Kira Süresince Kullanıma Hazır Bulundurulmasına İlişkin Hakları

Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte kiracıya teslim etmek ve kullanım süresi boyunca kullanıma elverişli durumda bulundurması gerekmektedir.

Kiracılar aranda müteselsil alacaklılık var ise kiraya veren içlerinden herhangi birine teslim ile kiracılara olan borcundan kurtulur.

Kiraya veren ise yükümlülüğünü yerine getirmez ise kiracıların seçimlik hakları bulunmaktadır. Bu haklar;

• Borcun aynen ifasını ve gecikme tazminatı talep edilebilir.
• Aynen ifadan vazgeçerek zararın tazminini isteyebilir.
• Sözleşmeden dönebilir.

Kiracılardan her biri borcun aynen ifasını ve gecikme tazminatını diğer kiracılar adına talep edebilir. Aynen ifadan vazgeçerek zararın tazminini isteme ve sözleşmeden dönme seçimlik haklarını ise ancak tüm kiracılar birlikte kullanır.

Birlikte Kiracıların Kiralananın Ayıplı Olarak Teslim Edilmesinden Veya Sonradan Ayıplı Hale Gelmesinden Doğan Haklarını Kullanması

Kiraya veren, kiralananı sözleşmede belirlenen kullanım şekline uygun olarak teslim etmeli ve kira süresi boyunca bu halde bulundurmalıdır. (TBK m.301) Kiralananın ayıplı olması halinde kiracılar TBK m. 305 ve devamında düzenlenen hakları kullanabilir.

Kiralananın ayıplı olması halinde, kiraya verenden ayıpların giderilmesini ya da kira bedelinde ayıp oranında indirim yapılması istenebilir. Birlikte kiracılık olması halinde ayıpların giderilmesini talep etme hakkı her kiracı tarafından diğerleri adına kullanılabilir. Kira bedelinde indirim yapılmasını talep etme ise ancak kiracıların tamamı tarafından ya da yetkili tayin edilerek yapılabilir.

TBK m. 306/2’ye göre “Ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi hâlinde kiracı, sözleşmeyi feshedebilir.”. Bu fesih hakkı ise ancak kiracıların tamamı ya da tayin edilen yetkili tarafından yapılabilir.

Kiraya verenin bu yükümlülüğe uymaması halinde kiracı tazminat talep edebilir. Kiracılar arasında elbirliği ilişkisi mevcutsa yalnızca kiracıların tamamı tazminat talep edebilir. Aksi halde ise her kiracı zararın tamamını olmasa da kendi payına düşen kısmının tazminini talep edebilir. Kiracılar arasında müteselsil alacaklılık hali varsa her biri zararın tamamının tazminini talep edebilir.

Birlikte Kiracıların Kiralanan Üzerindeki Zilyetliğinin Korunması Hükümlerinden Yararlanma Hakkı

Birlikte kiracıların her birinin kiralanan üzerinde birlikte fiili hakimiyeti varsa zilyetliğin korunmasına ilişkin hükümler her birine uygulanır.

Birlikte Kiracılık Halinde Fesih ve Tahliye İle Usul İşlemleri

Birlikte kiracılar kira sözleşmesinin feshini ancak beraber sağlayabilirler. Kiracılar arasında paylı mülkiyet ilişkisi varsa kira sözleşmesinin feshine ancak pay ve paydaş çoğunluğu ile karar verilebilir. Birlikte kiracılar arasında miras ortaklığı ya da adi ortaklık varsa ancak oybirliği ile feshedilebilir.

Kiraya verenin TBK m. 315/1 uyarınca göndereceği temerrüt bildirimi de her kiracıya yapılmalıdır. Kiraya verenin kira sözleşmesini feshedeceği uyarısı tüm kiracılara yöneltilmelidir. Kiraya verenin yalnızca kira borcunu ödemeyen kiracı bakımından feshedileceğine yönelik ihtarı geçersizdir.

Kira sözleşmesinin tarafları, kira ilişkisinin devamını çekilmez hale getiren nedenlerin bulunması halinde sözleşmeyi feshedebilirler. Birlikte kira sözleşmesinde, birlikte kiracılardan ya da kiraya verenlerden biri için ortaya çıkan kira ilişkisinin devamını çekilmez hale getiren neden, tüm kiracılara ya da kiraya verenlere yöneltilerek kira sözleşmesi feshedilebilir. Kiraya veren ve kiracı sayısı önemsiz olup, her iki taraftan yalnızca biri için kira ilişkisi çekilmez hale gelmişse kira sözleşmesi feshedilebilecektir.

Eşlerin Birlikte Kiracılığı

TMK m. 188 gereğince eşler diğer eşin rızası olmaksızın evlilik birliği adına kira sözleşmesi yapamaz. Aile konutu olarak kabul edilen taşınmaza ilişkin kira sözleşmesi ise TMK m. 194 gereğince diğer eşin rızası olmaksızın feshedilemez.

Sözleşmede yer almayan eş, kiraya verene “aile konutu” bildiriminde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanabilir. Bu durumda kiraya veren, kiracıya yapacağı her türlü ihtar ve bildirimi eşlere ayrı ayrı yapmakla yükümlüdür.

Kira sözleşmesine taraf olmayan eşin kiraya verene aile konutu bildiriminde bulunması halinde eşler kiraya verene karşı müteselsil sorumlu olurlar.

Kiracının Ölümü Halinde Taraf ve Dava Ehliyeti

TMK m. 356 gereğince, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının ölümü üzerine;

• Konut kiralarında kiracı ile birlikte oturanlar,
• Çatılı işyeri kiralarında kiracının ortakları ya da aynı mesleği yürüten mirasçıları kira sözleşmesini sürdürebilirler.

Kiracıya karşı açılan tahliye ve alacak davalarında, dava devam ederken kiracının ölümü halinde, kiracının tüm mirasçıları dahili davalı olarak eklenerek yargılamaya devam edilir.

Ekin Hukuk Bürosu olarak kira hukuku alanında uzman avukat kadromuzla iletişime geçmek ve dava ve işlemlerinizi takip etmek için bize ulaşabilirsiniz.

Stj. Av. Nesrin KOŞAR & Av. Ahmet EKİN