Kira sözleşmesi, TBK m. 399’da “kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştıran kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” şeklinde tanımlanmıştır.
Kira sözleşmesinin kurulmasıyla kiracı, kiralanan şeyin zilyedi haline gelecektir. Kiracı fer’i zilyet olarak zilyetliğin korunmasına ilişkin hükümlerden yararlanır.
Kira Sözleşmesinin Hukuki Niteliği
Kira sözleşmesi her iki tarafa da borç doğurmaktadır. Kiracının temel borcu kira bedelini ödemek, kiraya verenin temel borcu ise kiralananı hazır bulundurmaktır. Kira sözleşmesinin temel özellikleri şu şekilde sıralanabilir:
- Borç sözleşmesidir.
- Tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdendir.
- Sürekli borç ilişkisi kuran sözleşmelerdendir.
- Rızai bir sözleşmedir.
- İvazlı bir sözleşmedir.
Kira Sözleşmesinin Ögeleri
Kira sözleşmesi, üç temel unsura sahiptir. Bu unsurlar şunlardır:
- Kiralanan şey,
- Kira bedeli,
- Tarafların bu unsurlar üzerinde anlaşmış olmaları
Kira ilişkisi olabilmesi için bu üç temel unsur bulunmalıdır. Kira sözleşmesinin ögeleri şu şekilde sayılabilir;
- Kiralanan
- Kira Bedeli
- Tarafların Karşılıklı Anlaşması
- Kira Sözleşmesinin Şekli
- Kira Süresi
Kira İlişkisinin Konusu Olan Kiralanan
Kira ilişkisinin konusu maddi nitelikte olan bir eşya, taşınır ya da taşınmaz veya bir hak olabilir. Bununla birlikte kiralanan eşyanın tamamı kiralanabileceği gibi oluşturan unsurlardan biri de kiralanabilir.
Kiralanan malın mülkiyetinin mutlaka kiraya verene ait olması şart değildir. Kiraya verenin malik olmaması halinde malik kiralananın kullanılmasını engeller ise hukuki ayıp söz konusu olur. Kiraya veren hakkında ayıptan sorumluluğa ilişkin hükümler uygulanır.
Taraflar iradelerini örtülü olarak da kararlaştırılabilirler. Örneğin belirli süreli kira sözleşmesi sonunda kira ilişkisinin devam ettirilmesiyle kira sözleşmesi sona ermez.
Kiraya veren TBK m.301 gereğince kiralananın kullanımını, sözleşmede öngörülen kullanıma uygun halde kiracıya devretmekle yükümlüdür. Bu yükümlülük kira süresi boyunca devam eder.
Kiralanan belirlenen tarihte kiracıyla devredilmez ise kiracı, borçlunun temerrüdüne ya da ayıplı ifaya ilişkin hükümlere başvurabilir.
Kiraya verenin malik sıfatına sahip olmaması halinde, malik rıza göstermese de sözleşme tarafları bağlar. Yaşanacak uyuşmazlıkta kiraya veren kiracıya karşı sorumludur.
Kira Bedeli Nedir?
Kira sözleşmesi, tarafların karşılıklı hak ve borçlarını belirleyen bir sözleşme türüdür. Kiraya veren, kiracının kiraladığı şeyi kullanma ve ondan yararlanma hakkına sahiptir. Kiracı ise, kiraya verene belirlenen kira bedelini ödemekle yükümlüdür
Kira bedeli hakkında detaylı bilgi için kira bedeline ilişkin yazılarımızı inceleyebilirsiniz. Kira Bedeli Nedir?
Kira Sözleşmesinin Şekli
Kira sözleşmesinin geçerliliği, kural olarak şekil şartına bağlı değildir. Ancak taraflar aralarında yapacakları sözleşme ile geçerlilik şartı belirleyebilirler. Bu durumda belirlenen şartlara uyulmaksızın yapılan sözleşme geçersiz olur.
Her ne kadar şekil serbestisi ilkesi kira sözleşmesi için geçerli olsa da HMK m. 200 gereğince tanıkla ispat sınırının üzerindeki uyuşmazlıklarda yazılı delil ile ispat gerektiğinden sözleşmenin yazılı yapılmasında fayda vardır.
Kira Süresi Ne Kadardır?
Kira sözleşmeleri ani edimli sözleşmelerden değildir. Bu nedenle belirsiz süreli olarak da kurulabilmektedir.
Kira sözleşmesinin sona ermesi için fesih bildirimi gerekiyorsa belirsiz süreli kira sözleşmesidir. Fesih bildirimine gerek olmaksızın belirli bir sürenin sonunda kendiliğinden sona eren sözleşmeler ise belirli süreli sözleşme olarak adlandırılır.
Belirli Süreli Kira Sözleşmesi Nedir?
Belirli süreli kira sözleşmesi, tarafların kira konusu konut veya çatılı işyerinin belli bir ücret karşılığında kiracı tarafından kullanılması ve kiraya verenin de bu taşınmazı kiracının kullanmasına elverişli biçimde teslimine dayalı tarafların tespit ettikleri süre içinde geçerli rızai nitelikte bir sözleşmedir.
Belirli süreli kira sözleşmesinde kiranın sona ereceği tarih bellidir. Bir başka deyişle, tarafların kira süresini, gün, hafta, ay ya da yıl olarak belirledikleri kira sözleşmeleri belirli süreli kira sözleşmeleridir.
Genel Hükümlere Tabi Olan Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinin Uzaması
TBK m. 327 uyarınca “Açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse, kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer. Taraflar, bu durumda, açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür.”
Genel hükümlere tabi belirli süreli kira sözleşmesi sürenin sonunda biter. Süre sonunda taraflar hak ve yükümlülüklerini kullanmaya devam ederse, kira sözleşmesi belirsiz süreli kira sözleşmesine dönüşür.
Süre; gün, ay, yıl ile belirlenebileceği gibi gerçekleşeceği kesin olan bir olayın gerçekleşmesine de bağlanabilir.
Sözleşmede İhbar Şartı Bulunması Halinde
Taraflar sözleşmenin sona ermesini ihtar şartına bağlayabilir. Belirli süreli sözleşmenin sona erdirilmesi konusunda süre bitiminden belirli süre öncesinde ihbar şartı getirilmiş ve ihtar edilmemiş ise sözleşme belirsiz süreliye döner. Bununla birlikte taraflar sözleşmenin feshedilmemesi halinde aynı süre ile uzayacağına dair şart koyabilir.
Yani bu halde sözleşmenin feshedilmemesi halinde; sözleşmenin belirli bir süre uzayacağı mı belirsiz süreliye mi dönüşeceği hususu taraflarca kararlaştırılabilir.
Sözleşmede İhbar Şartı Bulunmadığında
Belirli süreli sözleşmede, ihbar şartı bulunmuyor ise süre sonunda sona erer. Ancak anlaşma olmaksızın anlaşma devam ettiriliyorsa belirsiz süreliye dönüşür.
Süre bitimiyle birlikte sözleşmenin belirsiz süreliye dönüşmemesi için sözleşmenin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde şu durumların gerçekleştirilmesi gerekir:
- Süre bitiminden itibaren 1 ay içerisinde Tahliye Davası açılması
- 1 ay içerisinde süre bitimi nedeniyle tahliye talepli takip başlatılması
- Süre bitiminden itibaren en geç 1 ay içerisinde kiracıya kira sözleşmesinin devam etmeyeceğine ilişkin ihtarname tebliğ edilmiş olmalıdır. Bu durumda dava açma hakkı bir dönem korunur.
Kiralanan, bir kısmı çatılı bir kısmı açık bir iş yeri ise çatılı kısmının daha az olması halinde genel hükümlere tabi olacağından sözleşme süresi sonunda kira sözleşmesi feshedilmez ise belirsiz süreliye döner.
Konut ve çatılı işyeri kiraları ise genel hükümlere tabi olmayıp TBK m.339 ve devamında düzenlenmiştir.
Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesi Nedir?
Belirli süreli kira sözleşmelerinin dışında kalan diğer kira sözleşmeleri belirsiz süreli olarak yapılmış kabul edilir. Genel hükümlere tabi kira sözleşmelerinde, kira sözleşmesi belirsiz olarak düzenlenebileceği gibi belirli süreli sözleşmenin sona erdirilmemesiyle belirsiz süreli sözleşmeye de dönüşebilecektir.
Belirsiz süreli kira sözleşmesinde taraflar, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak, sözleşmeyi feshedebilmektedir3. Fesih dönemlerinin hesabında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır.
Belirsiz süreli kira sözleşmesinde tarafların aralarında açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisine devam etmeleri durumunda kira sözleşmesi belirsiz süreli hale gelir (TBK. m. 327). Süre belirli bir gün, ay, yıl olabileceği gibi belli zaman aralığı da olabilir.
Ekin Hukuk Bürosu olarak kira hukuku alanında uzman avukat kadromuzla iletişime geçmek ve dava ve işlemlerinizi takip etmek için bize ulaşabilirsiniz.
Stj. Av. Nesrin KOŞAR & Av. Ahmet EKİN
