Yolsuz Tescil Nedir?

Yolsuz tescil, gerçek hak durumuna uygun olmayan tescil olarak tanımlanabilir. Tescildeki yolsuzluk hukuki sebepten, tescil talebinden veya tasarruf yetkisinden kaynaklanabilir. Ayrıca tescil, başlangıçtan itibaren yolsuz olabileceği gibi, sonradan da yolsuz hale gelebilir.

Taşınmazlar üzerindeki ayni hak sahipliğini gösteren tescil, çeşitli sebeplerden ötürü yolsuzlaşabilir. Yolsuz hale gelen tescil, artık gerçek hak durumunu yansıtmaz ve kural olarak herhangi bir hüküm doğurmaz. Ancak, yolsuz tescil düzeltilmediği sürece, gerçek hak sahibi olağan kazandırıcı zamanaşımı veya iyiniyetle kazanma hükümleri çerçevesinde mevcut hakkını kaybetme riski ile karşı karşıyadır.

Yolsuz tescil, üst kavram olarak gerek kazanma nedenine dayanmayan haksız tescilleri ve gerekse dayandığı kazanma nedeni geçerli olmayan tescilleri kapsar. Tapu kütüğünün; maddi olarak, yani gerçekte olması gereken hakları göstermemesi; bir diğer ifadeyle bir ayni hakkın daha başlangıçtan beri tescil edilmemiş olması veya … ayni hakkın sonradan haksız biçimde terkin ile ortadan kaldırılmış olması hallerinde de, kütüğün yolsuzlaşması söz konusudur

Sahte Belge ile Taşınmazın Devri Halleri Nelerdir?

Bir taşınmazın devri için Tapu Müdürlükleri tarafından tapu veya fotokopisi, alıcının ve satıcının nüfus cüzdanları veya fotokopileri, alıcının vesikalık fotoğrafı, belediye rayiç bedel belgesi, zorunlu deprem sigortası poliçesi ve vekaleten işlem yapılacak ise vekaletname istenir.

Yukarıda sayılan ve devir için aranan belgelerden birinin veya birkaçının sahte olarak hukuka aykırı biçimde tanzim edilmesi ile yolsuz tescil gerçekleştirilmektedir. Sahte belge ile taşınmaz devrinin üç hali aşağıdaki gibidir: 

Sahte Vekaletname İle Tapu Devri

Bir bireyin maliki olduğu taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkilerinin bir başkası tarafından kullanılabilmesi amacıyla vekaletname düzenlenmesi hukuki olarak mümkündür. Fakat vekaletname ile tapu devri, yolsuz tescil konusunda en sık karşılaşılan örnek olarak karşımıza çıkar.

Vekalet verenin iradesinin sakatlanması, kimliğinin ele geçirilmesi, imzasının taklit edilmesi veya tehdit edilmesi gibi yollar ile maliki olduğu taşınmazın satış yetkisini içeren vekaletnameyi alan kişiler tarafından bu belge kullanılarak tapuda hukuka aykırı işlemler gerçekleştirilebilir.

Kopya Kimlik İle Tapu Devri

Tapu Müdürlüğü’nde yapılacak işlem sırasında yolsuzluğa yol açan işlemlerden biri de sahte kimlik kullanımıdır. Kimliğin kopyalanması veya hukuka aykırı şekilde ele geçirilmesi sonucunda tapu işlemleri devam ederken malikin rolüne bürünen kimseler tarafından tescil işlemleri gerçekleştirilir. 

Geçersiz Mirasçılık Belgesi İle Tapu Devri

Murisin vefatının ardından noterlik veya mahkeme kanalı ile mirasçılarına verilen belgeye mirasçılık belgesi adı verilir. Bu belgenin geçersiz bir şekilde yetkisiz kişiler tarafından düzenlenerek tapudaki işlemlerde kullanılması da yolsuz tescili oluşturan hallerden biridir.

Sahte Belge ile Taşınmazı Devralan İyi Niyetli Kişinin Sorumluluğu Nedir?

Türk Medeni Kanun madde 1023 uyarınca; “Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.”

Sahte vekaletnameyle yapılan taşınmaz devirleri hukuken geçersiz kabul edilir. Kayıt malikleri sahte vekaletname ile yapılan devirlere karşı her zaman tapu iptali davası açma hakkına sahiptir. Ancak, gayrimenkulu sahte vekaletname ile devralmış olan kişi, bu taşınmazı üçüncü bir kişiye devretmesi halinde, kanunlar gereği üçüncü kişinin “iyiniyetli” taşınmaz iktisabı korunur. Kanunların iyi niyete hukuki bir sonuç bağladığı hallerde, asıl olan iyi niyetin var olmasıdır.

İyi niyetin varlığı söz konusu olduğunda, alıcı üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunu kanıtlamak ise eski tapu maliki olan davacıya aittir. Bir ayni hakkın sahtelikle alındığı tescil edildiğinde, bunu bilen ya da bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescil üzerinden hareket edemez. “Medeni Kanun kapsamında yolsuz tescili, bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi, başkaca bir delile gerek duyulmadan kötü niyetli addedilir.” Üçüncü kişinin yolsuz tescili, bilen ya da bilmesi gereken kişinin var olup olmadığı, şu noktalar dikkate alınarak değerlendirmeye alınır.

Sahte Belge İle Devirde Devletin Sorumluluğu Nedir?

Türk Medeni Kanunu m. 1007’ye göre; “Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur. Devlet, zararın doğmasında kusuru bulunan görevlilere rücu eder.”

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 14.11.2018 tarihli, 2016/17748 E, 2018/14432 Karar sayılı ilamında; “ …3237 ada 5 parsel sayılı taşınmazda 1591/28800 pay sahibi iken … 6. Asliye Hukuk Mahkemesi‟nin 2010/347 Esas, 2012/438 Karar sayılı kamulaştırmasız elatma davasında 259 payının kamulaştırma bedeli karşılığında davalı adına tesciline karar verildiğini, ancak hatalı infaz neticesinde taşınmazdaki payın tamamının davalı adına tescil edildiğini…” Memurun bu hatasından ötürü şartları varsa, zarara uğrayanlar devletten bu zararın giderilmesini talep edebilir. Devletin bu zarardan sorumlu tutulabilmesi için, tapu sicilinin tutulmasına ilişkin hukuka aykırı bir fiil bulunmalı ve fiil ile meydana gelen zarar arasında illiyet bağı mevcut olmalıdır.”

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 06.02.2024 tarihli, 2023/1122 E, 2024/1244 K sayılı ilamında; “Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 18.11.2009 tarihli ve 2009/4-383 Esas, 2009/517 Karar sayılı ilâmında tapu işlemlerinin kadastro tespit işlemlerinden başlayarak birbirini takip eden işlemler olduğu, tapu kütüğünün oluşumu aşamasındaki kadastro işlemleri ile tapu işlemleri bir bütün oluşturduğundan bu kayıtlarda yapılan hatalardan 4721 sayılı Kanun’un 1007 nci maddesi anlamında Devletin sorumlu olduğunun kabulünün gerektiği, Devletin sorumluluğunun kusursuz sorumluluk olduğu, bu işlemler nedeniyle zarar görenlerin 4721 sayılı Kanun’un 1007 nci maddesi gereğince zararlarının tazmini için Hazine aleyhine adlî yargıda dava açabilecekleri belirtilmiştir.

4721 sayılı Kanun’un 1007 nci maddesi uyarınca kabul edilen Devletin sorumluluğu, tapu sicilinin önemi ve kişilerin bu sicile olan güven duygularını sağlamak bakımından aynî hakkının saptanması, herkese açık tutulmasında tekel hakkı sağlayan bir sicil olması esasına dayanmaktadır. Bu sorumluluk, asıl ve nesnel (objektif) bir sorumluluk olduğundan zarara uğrayan zararının ödetilmesini doğrudan Devletten isteyebilir.

4721 sayılı Kanun’un 1007 nci maddesi gereğince açılan davalarda, tapu kaydının iptali nedeniyle tapu sahibinin oluşan gerçek zararı neyse tazminatın miktarı da o kadar olmalıdır. Gerçek zarar, tapu kaydının iptali nedeniyle tapu malikinin mal varlığında meydana gelen azalmadır. Tazminat miktarı zarar verici eylem gerçekleşmemiş olsaydı zarar görenin mal varlığı ne durumda olacak idiyse aynı durumun tesis edilebileceği miktarda olmalıdır. Zarara uğrayan kişinin gerçek zararı ise tazminat miktarının belirlenmesinde esas alınacak değerlendirme tarihine göre belirlenecek olup bu tarihe göre tapusu iptal edilen taşınmazın niteliği ve değeri belirlenmelidir. Taşınmazın niteliği arazi ise net gelir metodu yöntemi ile arsa vasfında ise değerlendirme gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre hesaplanması suretiyle gerçek değer belirlenmelidir.”

Av. Ahmet EKİN & Stj. Av. Mehmet Uğur DUDAKLI