Taşınmaz Malların Satışı

Haczedilen taşınmazlar taşınırlardan farklı olarak yalnızca açık artırma ile satılabilirler.

Haczedilen taşınmaz, taşınmazın bulunduğu yer icra dairesi tarafından satılır. Takibi yapan icra dairesinin yetki alanı dışında kalan taşınmazların satışı ise istinabe yolu ile yapılır.

A. Satışın Yapılma Süresi

Alacaklı haczedilen malın satışını hacizden itibaren bir yıl içinde talep takibin yapıldığı icra dairesinden talep edebilir. İcra müdürünün talepten itibaren üç ay içinde satışı yapması gerekir ancak üç ay geçtikten sonra yapılan satışlar da geçerlidir.

B. Açık Artırmaya Hazırlık

Açık artırmaya hazırlık aşamasında taşınmazın satışı ile ilgili tüm hazırlıklar yapılır. Hazırlık işlemleri açık artırmanın ilan edilmesi, artırma şartnamesi ile mükellefiyetler listesinin hazırlanması ve kıymet takdiridir.

Ticari ve ekonomik açıdan bütünlük arz eden (fabrika ve içindeki makineler gibi) ya da bütün olarak satıldığında daha yüksek gelir getireceği anlaşılan mal ve haklar bütün olarak paraya çevrilir ve bu nedenle icra dairesinin artırma öncesi hazırlıklarını bu hususa göre düzenlemesi ve ihaleyi buna göre yapması gerekir.

1. İlan

Satış talebini alan icra dairesi tarafından artırmanın şartları tespit edilir ve satıştan (birinci ihale tarihinden) en az bir ay önce ilan edilir.

İlanın şeklini ve gazetede yapılıp yapılmayacağını icra müdürü takdir eder. İlanın şekli ilgililerin menfaatine en uygun olacak şekilde belirlenir. Uygulamada genellikle taşınmaz satış ilanları gazete ile yapılmaktadır ancak gazete ile ilan zorunlu değildir. Eğer ilan gazete ile yapılacaksa bu gazetenin yurt düzeyinde yayımlanması ve tüm yurda dağıtımının yapılması ile günlük tirajının elli binin üzerinde olması gerekmektedir. İlan elektronik ortamda da yapılabilir.

Artırma ilanında bulunması gereken hususlar:

• Birinci ve ikinci açık artırmanın yapılacağı yer, gün ve saat,
• Satılacak taşınmazın cinsi, mahiyeti, önemli özellikleri, tahmini değeri, bulunduğu yer; artırmaya katılacakların hacizli malın tahmini değerinin yüzde yirmisi oranında pey akçesi veya banka teminat mektubu vermeleri gerektiği; diğer bilgilerin nereden ve nasıl öğrenileceği,
• Dosya numarası ve taşınmazın bilinmesine yarayacak kayıtlar,
• Artırma şartnamesinin icra dairesinde ne zamandan itibaren herkesçe görülebileceği,
• Açık artırmaya elektronik ortamda teklif verme yoluyla başlanacağı; elektronik ortamda teklif vermenin birinci artırma tarihinden yirmi gün önce başlayacağı ve artırmanın yapılacağı günden önceki gün sonunda sona ereceği; ikinci artırmada ise elektronik ortamda teklif vermenin birinci artırmadan sonraki beşinci gün başlayacağı ve en az yirmi gün sonrası için belirlenecek ikinci artırmanın yapılacağı günden önceki gün sona ereceği; elektronik ortamda verilen tekliflerin taşınmazın tahmini değerinin yarısından az olamayacağı; tekliften önce yüzde yirmi oranında teminat göstermenin zorunlu olduğu ve
• İpotek sahibi alacaklılar ve diğer ilgililerin taşınmaz üzerindeki haklarını dayanak belgeleriyle birlikte on beş gün içinde icra dairesine bildirmeleri ilana yazılır.

İlan metninde esasa etkili olmayan maddi hatalar varsa bunlar ihale tarihi değiştirilmeden düzeltilir ve ilan edilir; ilgililere ayrıca tebliğ edilmez. Ancak ilan tarihi ile satış tarihi arasında yedi günden az bir süre kalmışsa artırmanın ilan edilen günden yedi iş günü sonrası için belirlenen günde yapılacağı düzeltme ilanında belirtilir.

2. Artırma Şartnamesi

Artırma şartnamesi icra dairesi tarafından hazırlanır. Şartnamede satışa çıkarılan taşınmazın fiziki ve hukuki durumu ile ilgili bilgiler yer alır ve malın hangi şartlarda ihale edileceğini gösterir.

Şartname açık artırmadan en az on gün önce icra dairesinde herkesin görebileceği şekilde açık bulundurulur. Artırma şartları icra dairesi tarafından taşınmazın bulunduğu yerin koşullarına göre belirlenir.

Artırma şartnamesinde bulunması gereken hususlar İcra ve İflas Kanunu madde 124 ve 125 ile İcra ve İflas Kanunu Yönetmeliği madde 49’da detaylı olarak düzenlenmiştir.

3. Mükellefiyetler Listesi

Mükellefiyetler listesi artırma şartnamesinin bir bölümüdür, icra müdürü hazırlar ve iki önemli işlevi vardır:

• Artırma şartnamesinin bir cüz’ünü oluşturur ve tapu sicili hükmündedir.
• Satış bedelinin paylaştırılma şeklini gösteren bir sıra cetvelidir.

Mükellefiyetler listesinde taşınmaz üzerindeki her türlü irtifak hakları, taşınmaz yükümlülükleri, taşınmaz rehinleri ve tapu siciline şerh verilmiş kişisel haklar belirtilir. Tapu sicili ile mükellefiyetler listesi arasında fark var ise mükellefiyetler listesi esas alınır. Eğer alıcı mükellefiyetler listesinde olmayan ancak tapu sicilinde yazılı bir hususu biliyorsa yani iyiniyetli değilse taşınmazı tapu sicili ve mükellefiyetler listesindeki yükümlülüklerle birlikte kazanmış olur. Ancak alıcı iyiniyetliyse tapudaki kaydı bilmiyorsa sadece mükellefiyetler listesindeki yükümlülüklerden sorumlu olur.

İcra müdürü açık artırmayı ilan ettiği zaman tapu idaresinden taşınmaz üzerindeki yükümlülükleri öğrenir ve liste yapar. Artırma ilanı üzerine taşınmaz mal üzerinde hak sahibi olduğunu iddia edenlerin iddia ettikleri yükümlülükler de daha önce tapu idaresinden öğrenilen yükümlülüklerle beraber mükellefiyetler listesine geçirilir.

Yapılan ilana rağmen taşınmaz üzerindeki haklarını bildirmeyenlerin hakları tapu sicili ile sabit değilse bu kişiler satış bedeli paylaştırılırken dışarıda bırakılır. Bu husus ilanda belirtilir.

Hazırlanan mükellefiyetler listesi haciz koydurmuş olan alacaklılara ve borçluya tebliğ edilir ve eğer itirazları varsa bildirmeleri için üç gün süre verilir. Alacaklılar ya da borçlu üç gün içinde itiraz ederse i istihkak prosedürü ile uyuşmazlık çözümlenir.

Mükellefiyetler listesi üç günlük itiraz süresinin itirazsız geçmesi veya itiraz edilmesine rağmen süresinde istihkak davasının açılmamasıyla ya da istihkak davası açılmışsa davanın sonuçlanmasıyla kesinleşir. Kesinleşen mükellefiyetler listesi artırma şartnamesine geçirilir. Artırma şartnamesinin bir bölümü olan mükellefiyetler listesi de şartname ile birlikte artırma gününden en az on gün önce icra dairesinde herkesin görebileceği bir şekilde hazır bulundurulmalıdır.

4. Kıymet Takdiri

İcra dairesi tarafından mükellefiyetler listesinin kesinleşmesi ile taşınmaz hakkında yeniden kıymet takdiri yapılır. Taşınmazın değerini etkileyen herhangi bir mükellefiyet yoksa ve aradan iki yıl geçmemişse yeniden kıymet takdiri yapılmaz ve haciz sırasında yapılan kıymet takdiri geçerliliğini korur.

Kıymet takdirine ilişkin rapor borçluya, haciz koydurmuş alacaklılara ve diğer ipotekli alacaklılara tebligatın yapıldığı icra dosyasındaki, ayrıca bildirilmiş bulunması hali müstesna olmak üzere, tapudaki mevcut adresleri esas alınarak tebliğ edilir.

Kendisine kıymet takdiri tebliğ edilen ilgili raporun gerçeğe aykırı olduğu kanısındaysa yeniden kıymet takdiri yapılması için şikayet yoluna başvurabilir. Kıymet takdirine itiraz bir şikayettir; dava değildir. Kıymet takdirini şikayet raporun tebliğinden itibaren yedi günlük hak düşürücü süreye tabidir. Şikayet, raporu düzenleyen icra dairesinin bağlı olduğu icra mahkemesine yapılır. Satışa konu taşınmazın kıymet takdirini satış memurluğu yapmışsa kıymet takdiri raporuna şikayet ortaklığın giderilmesine karar veren sulh hukuk mahkemesine yapılır.

Şikayet tarihinden itibaren yedi gün içinde gerekli  gider ve ücret mahkeme veznesine yatırılırsa yeniden bilirkişi incelemesi yapılabilir aksi takdirde şikayet kesin olarak reddedilir.

Kesinleşen kıymet takdirinin üzerinden iki yıl geçmedikçe yeniden kıymet takdirinin yapılması istenemez. Ancak taşınmazın değerini etkileyecek doğal afet ya da imar değişiklikleri meydana gelmişse iki yıllık süre dolmadan da kıymet takdiri yapılması talep edilebilir.

Kıymet takdiri raporu usulsüz tebliğ edilmiş olsa bile borçlunun en geç satış ilanın tebliğ edildiği tarihte kıymet takdirini öğrendiği kabul edilir.

C. Artırmanın Yapılması ve İhale

Taşınmaz malların açık artırma ile satışı aynı taşınırların satışı gibidir. Birinci ve ikinci artırma icra müdürü tarafından ilanda belirtilen yer, tarih ve saatte, elektronik ortamda verilen en yüksek teklif ile başlatılır.

Açık artırmaya elektronik ortamda tekliflerin verilmesiyle başlanır. Elektronik ortamda teklif verme birinci artırma tarihinden yirmi gün önce başlar ve artırmanın yapılacağı günden önceki gün sonunda sona erer. Elektronik ortamda verilen tekliflerden sonra ilanda belirtilen yer, gün ve saatte açık artırma yapılır. İsteklilerin peyleri tellal tarafından diğer ilgililere yüksek sesle duyurulur. Taşınmaz mal tellal tarafından üç kez yüksek sesle bağırılarak elektronik ortamdaki tekliflerde dahil edilerek en yüksek teklif verene icra müdürü tarafından ihale edilir. Ancak satışın yapılabilmesi için en yüksek teklifin taşınmazın tahmini değerinin yarısından az olmaması, satış isteyenin alacağına rüçhanı olan diğer alacaklar o malla temin edilmişse bu suretle rüçhanı olan alacakların toplamından fazla olması ve satış ile paylaştırma giderlerini karşılaması gerekmektedir.

Artırma bedeli aranan şartları karşılamıyorsa ya da alıcı çıkmazsa icra müdürü satışı geri bırakır. Daha sonra yine önce elektronik ortamda teklif verilerek ikinci artırma yapılır.

D. İkinci Artırma

Birinci artırmadan sonraki beşinci gün ikinci artırma için elektronik ortamda teklif verilmeye başlanır ve en az yirmi gün sonra yapılacak olan ikinci artırmanın yapılmasından önceki gün sona erer. İkinci artırma ilanda belirtilen yer, gün ve saatte yapılır. Buradan sonrası aynı birinci artırmadaki gibidir. İsteklilerin peyleri tellal tarafından diğer ilgililere yüksek sesle duyurulur. Taşınmaz mal tellal tarafından üç kez yüksek sesle bağırılarak elektronik ortamdaki tekliflerde dahil edilerek en yüksek teklif verene icra müdürü tarafından ihale edilir. Ancak satışın yapılabilmesi için en yüksek teklifin taşınmazın tahmini değerinin yarısından az olmaması, satış isteyenin alacağına rüçhanı olan diğer alacaklar o malla temin edilmişse bu suretle rüçhanı olan alacakların toplamından fazla olması ve satış ile paylaştırma giderlerini karşılaması gerekmektedir.

Artırma bedeli şartları sağlamıyorsa, birinci artırmadan farklı olarak, satış talebi düşer. Taşınmazın paraya çevrilebilmesi için alacaklının yeniden satış talebinde bulunması ve tüm satış işlemlerinin tekrar yapılması gerekir.

E. Satış Bedelinin Ödenmesi

Hem birinci hem de ikinci artırma neticesinde taşınmaz mal kendisine ihale edilen alıcı, ihale anında mülkiyeti kazanır. Kural olarak satış bedeli peşin ödenir ancak icra müdürü alıcıya satış bedelini ödemesi için on günü geçmemek kaydıyla bir süre de verebilir. İhale bedeli peşin olarak ya da verilen süre içinde ödenirse taşınmaz alıcıya teslim edilir ve icra dairesi taşınmazın alıcı adına tescil edilmesi için tapu idaresine yazı gönderir. İhale kesinleşmediği müddetçe, yani bedel ödenmedikçe ve ihalenin feshi süresi (ihalenin feshi istenmemiş ya da fesih talebinin reddi kararı kesinleşmiş) geçmedikçe, mal alıcıya teslim edilmez ve tapu idaresine yazı yazılmaz. Bu süre içinde taşınmazın idaresinden icra dairesi sorumlu olur.

Alıcı verilen süre içinde bedeli ödemezse icra müdürü ihale kararını kaldırır ve alıcının yatırdığı pey akçesi sorumlu olduğu meblağa mahsup edilmek üzere alıkonur.

İcra müdürü, alıcıdan önce en yüksek teklifi yapan kişiye taşınmazı teklif ettiği bedelle alması için teklifte bulunur. Ancak bunun için teklif edilen bedelin o satış için gereken asgari satış bedelini karşılaması ve bu kişinin adresinin biliniyor olması gerekmektedir. Eğer bu kişi taşınmazı almak istemezse veya cevap vermez ya da şartlar sağlanmadığı için kendisine teklif yapılamazsa icra müdürü taşınmazı derhal artırmaya çıkarır. Bedel ödenmediği için yapılan bu artırma tamamlayıcı niteliktedir; yeni bir artırma değildir.

Yapılan bu tamamlayıcı artırma da ilan edilir. İlan tarihi ile satış tarihi arasında yedi günlük süre olmalıdır. Bu artırmada da daha önceki artırmalarda geçerli olan asgari satış bedeli aranır.

Artırmaya katılıp ancak daha sonra bedeli ödemedikleri için ihalenin feshine neden olan tüm alıcılar ve kefilleri, teklif edilen bedel ile son ihale bedeli arasındaki farktan, diğer zararlardan ve temerrüt faizinden müteselsilen sorumludurlar. İcra dairesi herhangi bir hükme gerek olmadan bu parayı tahsil eder.

Tamamlayıcı artırmada şartları taşıyan alıcı çıkmazsa satış düşer. Alacaklı isterse daha sonra satış talebinde bulunarak satış işlemlerinin yenilenmesini sağlayabilir.

F. Mülkiyetin Alıcıya Geçmesi

Alıcı ihale anında taşınmazın mülkiyetini kazanır ancak ihale kesinleşinceye kadar taşınmazın nasıl muhafaza ve idare edileceğine icra dairesi karar verir. Mülkiyetin alıcıya geçmesi için tapu siciline tescil şart değildir ancak alıcı taşınmaz tapuda adına tescil edilmedikçe taşınmaz üzerinde tasarrufta bulunamaz.

İhale ile taşınmazın yarar ve zararı da alıcıya geçer. Eğer icra dairesi alıcıya ihale bedelini ödemesi için süre vermişse, alıcı ödemeyi yapıncaya kadar hasar ve masraf alçıya ait olmak üzere taşınmaz icra dairesi tarafından idare edilir.