Tapu Sicili Nedir?

Tapu sicili, taşınmazlar ve üzerlerindeki hakların durumlarını göstermek amacıyla, devletin sorumluluğu altında, açıklık ilkelerine göre tutulan bir sicildir. Ayni hakların herkes tarafından bilinebilir olması zorunluluğu, bu hakların herkese karşı ileri sürülebilir olmasından kaynaklanır.

Taşınırlar için aleniyet zilyetlikle sağlanırken, taşınmazlarda bu görev tapu siciline aittir. Tapu sicilindeki tesciller, taşınmazlardaki ayni haklar için karine oluşturur. Tapu sicilinin tutulması bir kamu hizmeti olup, bu hizmet Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından yürütülmektedir.

Tapu Siciline Egemen Olan İlkeler

Tapu siciline egemen olan ilkeler şunlardır:

• Her taşınmaz için ayrı sayfa açılması ilkesi,
• Kamuya açıklık ilkesi,
• Güven ilkesi,
• Tescil ilkesi,
• Nedene bağlılık ilkesi.

Tapu Sicilinin Unsurları Nelerdir?

Tapu sicili, ana siciller ve yardımcı siciller olmak üzere ikiye ayrılır.

Ana Siciller

Ana siciller; tapu kütüğü, kat mülkiyeti kütüğü, yevmiye defteri, resmi belgeler ve plandan oluşur.

Tapu Kütüğü

Tapu kütüğü, taşınmaz üzerindeki ayni hakları gösteren temel kütüktür. Ayni haklar, tapu kütüğüne tescil ile doğar. Her taşınmaz için kütükte bir sayfa ayrılır ve bu sayfa numaraları birbirini izler.

Tapu kütüğü sayfasındaki özel sütunlara mülkiyet, taşınmaz üzerinde kurulmuş olan veya o taşınmaz yararına başka taşınmaz üzerinde kurulmuş bulunan irtifak hakları, taşınmaz yükü ve rehin hakları tescil edilir (TMK m. 1000/3).

Kat Mülkiyeti Kütüğü

Kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümler, ayrıca kat mülkiyeti kütüğüne yazılır.

Yevmiye Defteri ve Belgeler

Yevmiye defteri, tapu kütüğündeki ayni haklarla ilgili işlemlerin tapu kütüğüne işlenmesinden önce kaydedildiği defterdir. Yapılan her istemin doğru ve eksiksiz olarak anında tapu kütüğüne işlenmesi zordur.

Yevmiye defterinin önemi, tescil işlemlerinde kendini gösterir. Tescilin etkisi, gerekli belgelerin isteme eklenmiş veya geçici tescil durumunda belgelerin uygun zamanda tamamlanmış olması koşuluyla, yevmiye defterine yapılan kayıt tarihinden itibaren başlar.

Resmi Belgeler

Resmi belgeler, tapu işlemlerinin yapılmasına neden olan ve kaydın yapılmasını sağlayan resmi senet, vekaletname, mirasçılık belgesi ve mahkeme kararı gibi belgelerdir.

Plan

Bir taşınmazın kaydı ve belirlenmesinde resmi ölçüme dayanan plan esas alınır.

Yardımcı Siciller

Yardımcı siciller şunlardır:

• Gaziler Sicili: Aziller ve vekaletten az edilenler kaydedilir.
• Düzeltmeler Sicili: Yevmiye defterine yazılması gerekmeyen düzeltmelerin nedeni kaydedilir.
• Kamu Ortak Malları Sicili: Mera, yaylak, kışlak, otlak, harman ve panayır yerleri gibi kamu ortak malları, özel siciline kaydedilir ve hangi köy veya belediyeye tahsisli olduğu belirtilir.
• Tapu Envanter Defteri: Müdürlükte bulunan bütün kütükler, zabıt defteri, yevmiye defteri ve resmi senet sicilleri ile yardımcı siciller tapu envanter defterine kaydedilir.
• İdari Sınırlar Kayıt Defteri: Yetkili mercilerce tespit edilen idari sınırlarla ilgili kararlar ve köy sınırları bu deftere kaydedilir.

Kadastro Yapılmamış Yerlerde Tutulan Defterler

Kadastro yapılmamış yerlerde, taşınmazlara ilişkin olarak siciller yerine defterler tutulur.

• Zabıt Defteri: Henüz kadastrosu yapılmamış yerlerde tapu kütüğü veya kat mülkiyeti kütüğü yerine bu defter tutulur. Taşınmazın sınırları ve komşuları yazılarak gösterilir. Köy esasına göre değil, ilçe esasına göre tutulur ve her taşınmaz için bir sayfa açmak yerine kronolojik olarak sıralanır.
• İpotek Kayıt Defteri: Zabıt defteri tutulan yerlerde, ipotekler için ayrı bir defter tutulur ve ipotekler bu deftere yazılır. Tescil işlemi, her iki defter arasında bağlantı kurularak yapılır.
• Fihrist Defteri: Tapu sicilindeki mal sahiplerine göre fihrist defteri tutulur.
• Diğer Defterler: Yevmiye defteri ve benzeri defterler bu kapsamda değerlendirilir.

Av. Ahmet EKİN & Stj. Av. Kübra DEMİR