Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı Nedir?

Sözleşmeden doğan önalım hakkı, önalım borçlusu tarafından önalım hakkı sahibine hukuki bir işlemle verilmiş öyle bir yetkidir.

Önalım hakkı sahibi, önalım borçlusunun sözleşme konusu malı üçüncü bir kişiye satması halinde mahkemeden, bu malın mülkiyetinin kendisine devredilmesine karar verilmesini isteyebilir.

Sözleşmeden doğan önalım hakkı, ilgili taşınmazın önalım borçlusu tarafından üçüncü kişiye satılması halinde, açacağı dava üzerine bu taşınmazın mülkiyetinin mahkemece bu kişiden alınarak önalım hakkı sahibi adına tescil edilmesi sonucunu doğuran inşai bir dava hakkıdır.

Türk Medeni Kanunu’nun 735. Maddesinde sözleşmeden doğan önalım hakkı düzenlenmiştir.

Sözleşmeden Doğan Önalim Hakkının Çeşitleri Nelerdir?

Sözleşmeden doğan önalım hakkı, her şeyden önce “olağan önalım (sınırsız önalım) hakkı” ve “nitelikli önalım (sınırlı önalım) hakkı” olmak üzere ikiye ayrılır.

Tapu kütüğüne verilen şerhte önalım hakkını kullanmanın şartları belirtilmişse, nitelikli önalım (sınırlı önalım) hakkı; belirtilmemişse, olağan önalım (sınırsız önalım) hakkı söz konusu olur.

Olağan önalımda önalım hakkı sahibi, alıcı hangi şartlarla ve bedelle taşınmazı satın almışsa, o şartları aynen yerine getirmek ve aynı bedeli ödemek zorundadır. Buna karşılık, nitelikli önalımda taraflar önalım sözleşmesinde bedel veya süre hakkında bazı özel şartlar kararlaştırmaktadırlar.

Taşınmaz malları konu alan önalım hakkına, “taşınmaz önalım hakkı“, diğerine de “taşınır önalım hakkı” adı verilir.

Ayrıca, önalım hakkının yapıldığı hukuki işlemin şekline göre de önalım hakkı, “Yasaya dayanan önalım hakkı”, “Sağlararası hukuki işleme dayanan önalım hakkı” ve “Ölüme bağlı tasarrufa dayanan önalım hakkı” olmak üzere üçe ayrılmaktadır

Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkının Çeşitleri Nelerdir?

Önalım hakkının hukıki niteliği doktrin de tartışmalıdır. Ancak uygulama hakim görüş, yenilik doğuran hak görüşüdür.

Bu görüşe göre önalım borçlusunun taşınmazı üçüncü bir kişiye satması halinde, hak sahibinin önalım hakkını kullanma iradesini tek taraflı olarak beyan edip, bu beyanın muhatabın hakimiyet alanına ulaştığı anda hak sahibi ile muhatap arasında kendiliğinden bir satış sözleşmesi kurulur.

Tapu kütüğüne şerh verilen önalım hakkı, aynen şerh verilmeyen önalım hakkı gibi niteliği itibariyle kişisel bir hak, bir alacak hakkıdır. Dolayısıyla, alacak hakkı niteliğindeki bu hak tapuya şerh verilmekle ayni hak niteliğini kazanmaz.

Önalım Sözleşmesinin Tabi Olduğu Şekil

Sözleşmesel önalım hakkı sağlararası bir işlemle kurulabileceği gibi, ölüme bağlı bir tasarrufla da kurulabilir. Bu hak ölüme bağlı tasarrufla kurulmak istenirse, vasiyetname ile kurulabileceği gibi, miras sözleşmesiyle de kurulabilir.

Önalım hakkının ölüme bağlı tasarrufla kurulması halinde Kanunda bu hususta öngörülmüş şekil şartına uymak gerekir.

Önalım hakkını kuracak sağlararası işlem ise, önalım sözleşmesidir. Önalım sözleşmesinin geçerliliği, yazılı şekle tabidir. Yazılı şekil geçerlik şartıdır. Önalım hakkının konusu taşınmaz mal olsa bile yazılı şekil yeterlidir.

Önalım sözleşmesinin bağlı olduğu yazılı şekil, sözleşmenin objektif ve sübjektif yönden tüm esaslı noktalarını içermelidir. Objektif yönden esaslı noktalar, taraflar (tarafların açık kimlikleri) ve önalım konusu malın belirtilmesidir.

Önalım Hakkının Tapu Kütüğüne Şerhi

Taraflar sözleşmeden doğan önalım hakkını aralarında bir şerh anlaşması yaparak tapu kütüğüne şerh edebilecekleri gibi buna gerek duymamaları da mümkündür.

Önalım Hakkının Tapu Kütüğüne Şerh Edilmemesi

Tapu kütüğüne şerh edilmeyen önalım hakkı, niteliği itibariyle kişisel bir borç, olağan bir alacak hakkıdır. Bu hak, önalım borçlusuna önalım konusu malın mülkiyet hakkını önalım hakkı sahibine devretmek; önalım hakkı sahibinin hakkı ise, bu mülkiyetin kendisine devrini istemekten ibaret olağan bir alacak hakkıdır.

Tapuya şerh edilmemiş önalım hakkı, etkilerini yalnız taraflar arasında doğurur, üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez. Önalım borçlusu borcuna aykırı davranır ve taşınmazın mülkiyetini üçüncü bir kişiye devrederse, önalım hakkı sahibi üçüncü kişiden herhangi bir talepte bulunamaz. Bu takdirde, hak sahibi borçludan sadece uğradığı zararın tazminini istemekle yetinir.

Önalım Hakkının Tapu Kütüğüne Şerh Edilmesi

Önalım hakkının tapu siciline şerh edilmesi mümkündür. Bunun için tarafların aralarında önce yazılı şekilde bir önalım sözleşmesi yapmaları gerekir.

Taraflar bunun dışında ayrıca önalım hakkının tapu kütüğüne şerhi hususunda şerh sözleşmesi (şerh anlaşması) yapmak zorundadırlar. Şerh sözleşmesinin yazılı olması yeterlidir.

Şerhin Etki Süresi

Şerhin etkisi, her durumda, şerhin verildiği tarihten itibaren on yıl olup, bu süre geçtikten sonra kendiliğinden sona erer.

apu siciline verilen şerhin etkinlik süresinin  10 yıldan fazla olamaz; tarafların önceden 10 yıllık sürenin sonunda şerhin uzatılmasına ilişkin yapacakları anlaşmalar da geçersizdir.

Şerh süresi bittikten sonra da tarafların 10 yıllık yeni bir şerh üzerinde anlaşarak bunu tapuya şerh etmeleri mümkündür. Ancak, bütün bu hallerde şerh anlaşmasının hukuki sebebini oluşturan önalım sözleşmesinin mevcut olması ve bunun da en az şerh süresi kadar bir süre için yapılması gerekir.

Önalım Hakkının Tapu Kütüğüne Şerhedilmesinin Hüküm ve Sonuçları

Önalım hakkı tapu kütüğüne şerh edildiği takdirde, taraflar arasında kuvvetlendirilmiş şahsi hak, eşyaya bağlı borç ilişkisi doğar.

Bu takdirde önalım hakkı sahibi bu hakkım şerhte belirtilen süre içinde taşınmazın mülkiyetini ivazlı olarak kazanan üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir.

Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkının Şartları Nelerdir?

Sözleşmeden doğan önalım hakkının şartları aşağıda sayılmıştır:

• Sözleşmeden doğan önalım hakkı, önalım sözleşmesinde belirtilen taşınmazın satışı halinde söz konusu olur.
• Sözleşmeden doğan önalım hakkı taşınmazın üçüncü kişiye satılması halinde söz konusu olur.
• Sözleşmeden doğan önalım hakkı, ancak taşınmazın satılması halinde söz konusu olur.
• Sözleşmeden doğan önalım hakkı, hak sahibinin üçüncü kişi aleyhine açacağı önalım davasıyla kullanılır.
• Önalım hakkı üçüncü kişiye devredilebilen, miras yoluyla geçen bir haktır.

Önalım Hakkının Kullanılması Mümkün Olmayan İşlemler Nelerdir?

Önalım hakkının kullanılması mümkün olmayan işlemler aşağıda sayılmıştır:

• Elbirliği mülkiyeti ve kat mülkiyetine konu taşınmazlarda,
• Mülkiyetin devri borcunu doğuran bağışlama ve trampa halleri,
• Kamulaştırma ve arazi topluluştırması halleri,
• Artırma yoluyla yapılan satışlardan cebri artırmayla gerçekleştirilen satışlarda,
• Önalım hakkına konu taşınmazın mülkiyetinin bir hakim kararıyla başka bir kişiye geçirildiği hallerde,
• Satış karakterinin değil de bağışlama karakterinin ağır bastığı karma sözleşmelerde,
• Üçüncü kişi tarafından üstlenilen karşı edimin, önalım hakkı sahibi tarafından yerine getirilmesinin mümkün olmadığı hayat boyunca irat, ölünceye kadar bakma sözleşmeleri ile önalım hakkı konusu taşınmazın bir şirkete sermaye olarak konulduğu hallerde,
• İki şirketin birleşmesi halinde,
• Vakıf kurma işleminde,
• Mirasın geçmesi ve paylaşımında, mirastan feragat vs. gibi miras hukukuna ilişkin amaç ve saiklerin ağır bastığı durumlarlada,
• İntifa hakkı tesisi ile konut hakkı tesisinde,
• Eşyayı kullanma borcu doğuran adi kira, ürün kirası gibi ilişkilerde de satış söz konusu olmadığı için önalım hakkı kullanılamaz.

Stj. Av. Mehmet Can CİVAN & Av. Ahmet EKİN