Kiraya Verenin Hapis Hakkı Nedir?

Kiracının kira bedelini ödememesi halinde kiraya verenin kendi edimini ifa etmekten kaçınması mümkün değildir. Zira kira sözleşmesinin niteliği gereği, kiraya veren sözleşmenin kurulmasını müteakiben borcunu yerine getirmekte, yani kira konusu malı belirli ya da belirsiz süreli olarak kiracının kullanım ve yararlanmasına bırakmaktadır.

Bu açıdan kiralayanın borcu sürekli bir borçtur.

Kiracı ise belirli dönemlerde veya en geç kira süresinin sonunda kira bedelini ödemeyi üstlenmektedir.

Kiracının temerrüdü durumunda kiraya vereni korumak maksadıyla düzenlenen yollar vardır. Bunlardan biri de hapis hakkıdır.

Kiraya verenin hapis hakkının, genel hapis hakkının bir türünü oluşturduğu kabul edilmekle birlikte, aralarında bazı yönlerden farklılıklar bulunmaktadır.

Aşağıda kısaca bu hususlar üzerinde durulmuştur;

• Genel hapis hakkı, alacaklının zilyetliğinde olan fakat borçluya ait taşınır eşya üzerinde kullanılır. Buna karşılık kiraya veren hapis hakkına, kiracının zilyetliğinde olan taşınır eşya üzerinde sahiptir.
• Genel hapis hakkına konu olacak eşya ile alacak arasında bir bağlantının varlığı gerekirken, kiraya verenin hapis hakkında ise böyle bir bağlantının mevcudiyeti gerekli değildir. Bir başka ifadeyle, kiraya veren hapis hakkını, TBK m. 336 gereğince, ancak kiralananda bulunan ve kiralanan taşınmazın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınır eşya üzerinde kullanabilir.
• Kiraya veren hapis hakkını, sadece muaccel kira alacakları için değil, belirli miktardaki henüz muaccel olmayan kira alacakları için de kullanabilir5. Buna karşılık alacaklı, genel hapis hakkını ancak muaccel olmuş alacakları için kullanabilir.
• Genel hapis hakkı, asıl alacağın temliki ile devralana geçmez. Ancak kiraya verenin hapis hakkı bunun tam tersidir.

Kiraya Verenin Hapis Hakkının Konusu

Türk Borçlar Kanunu’nun 336. maddesine göre kiraya veren hapis hakkını, kiralanan taşınmazda bulunan ve kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlar üzerinde kullanabilir.

Örneğin kiralanan konutta bulunan halı, masa, koltuk, televizyon, tablo gibi taşınırlar, kiralanan işyerinde bulunan işyerinin faaliyetine yönelik, örneğin, imalatta kullanılan makineler, taşınır mallar hapis hakkının konusunu oluştururlar.

Ancak kiralanan konu değil de iş yeri ise, iş yerinde satılmak üzere bulunan veya depolanan malların hapis hakkının konusu olmayacağı kabul edilmelidir. Çünkü bu tarz mallar kiralananın kullanılması veya döşenmesine yarayan eşyalar değildir.

Türk Borçlar Kanunu m. 336/f. III ve İİK m. 82 gereğince kiracının haczedilmesi mümkün olmayan malları üzerinde hapis hakkı kullanılamaz.

Kiraya veren, kiralanan taşınmaza getirilen, fakat üçüncü kişiye ait olan eşya üzerinde de hapis hakkına sahiptir. Ancak Kanun, üçüncü kişiye ait eşya üzerinde kiraya verenin hapis hakkını kullanabilmesi için ek bir şart aramaktadır.

TBK m. 337/f. II gereğince, kiraya verenin kiralananda bulunan üçüncü kişilere ait taşınırlar üzerinde hapis hakkını kullanması için iyi niyetli olması gerekir. Bir başka ifadeyle, kiraya veren üçüncü kişilerin kiralananda bulunan eşyası üzerinde, bunların kiracıya ait olmadığını bilmiyorsa veya bilmesi gerekmiyorsa, hapis hakkını kullanabilecektir.

Kiraya veren, üçüncü kişiye ait eşyanın taşınmaza getirildiği andan, hapis hakkını kullandığı ana kadar iyi niyetini muhafaza etmelidir.

Kiraya Verenin Hapis Hakkının Kapsamı

Türk Borçlar Kanunu m. 336/f. I’e göre, kiraya veren, işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedelini güvence altına almak üzere hapis hakkını kullanabilecektir.

Bir başka ifadeyle, kiraya verenin hapis hakkı ile teminat altına alınan, işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedeli ile sınırlandırılan, geriye ve ileriye yönelik toplam on sekiz aylık kira bedeli alacağıdır. Bu durum hapis hakkının zaman bakımından kapsamıdır.

Nitelik bakımından kapsama bakacaksak olursak, kiraya veren, kiracısına karşı olan her türlü alacak hakkı için değil, sadece “kira bedeli” alacağı bakımından hapis hakkına sahiptir.

Kiraya Verenin Hapis Hakkının Kullanılması

Kiraya veren işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedeli alacağını güvence altına almak üzere, kiralanan taşınmazda bulunan ve ondan yararlanılmasına ve kullanılmasına yönelik taşınır eşya üzerinde bir hapis hakkına sahiptir.

Kiraya veren bu hapis hakkını, doğrudan doğruya kiracının söz konusu hakka tâbi mallarına kendiliğinden el koyarak kullanamaz.

Kiraya verenin hapis hakkını nasıl kullanacağı, TBK m. 338’de düzenlenmiştir.

Anılan madde, “Kiracı, taşınmak veya kiralananda bulunan taşınırları başka bir yere taşımak istediği takdirde, kiraya veren, alacağını güvence altına almasını sağlayacak miktardaki taşınırı, sulh hâkiminin veya icra müdürünün kararıyla alıkoyabilir.”

Konumuz açısından göz önüne alınması gereken diğer hüküm ise İİK m. 270’dir. Hükümde;

• “Kiralayan evvelce yapılması lazım gelen icra takibi yapmadan haiz olduğu hapis hakkının muvakkaten muhafazası için icra dairesinin yardımını isteyebilir.
• İcra dairesi üzerlerinde hapis hakkı bulunan eşyanın bir defterini yapar ve rehinleri paraya çevirme yoliyle takip talebinde bulunması için kiralayana on beş günü geçmemek üzere münasip bir mühlet verir.” İfadeleri yer almaktadır.

Ancak hemen belirtmek gerekir ki, gecikmesinde sakınca bulunan hallerde, bir başka ifadeyle sulh hâkimine ya da icra dairesine başvurmanın zaman alacağı ve hapis hakkına tâbi eşyanın kiralanan taşınmazdan çıkarılmasına derhal engel olunması gereken bir durumda, doğrudan kolluk gücüne müracaat edilebilir.

Ayrıca böyle bir durumda, eğer şartları gerçekleşirse, kiraya veren TBK m. 63 gereğince kendi hakkını bizzat koruyabilir.

Sulh mahkemesine müracaat edilmesi halinde verilen karar icra dairesi tarafından yerine getirilecektir. Eğer icra dairesinden talepte bulunulmuşsa, bu durumda icra dairesi hapis hakkını doğrudan uygulayacaktır.

Kiraya veren ister sulh hukuk mahkemesine, isterse icra dairesine müracaat etmiş olsun, öncelikle kiracı ile aralarındaki kira sözleşmesinin varlığını ispat etmelidir.

Bu hususta kesin bir ispatın değil de taraflar arasında bir kira sözleşmesi bulunduğuna ilişkin bir kanaatin oluşturulmasının da yeterli olacağı belirtilmektedir.

Kiraya veren bir mahkeme kararı elinde olmaksızın hapis hakkının uygulanması için icra dairesine müracaat ettiğinde, icra dairesi hapis hakkının bulunup bulunmadığını dikkate almak durumundadır.

Bu bağlamda icra müdüründe, kira sözleşmesinin varlığına ve hapis hakkının konusu olduğu iddia edilen alacağın kira bedeli alacağı olduğuna ilişkin bir kanaatin oluşması gerekir. Aynı şekilde, hapis hakkına ilişkin defterin yapılması için gösterilen taşınmaz da kira sözleşmesine konu olan taşınmaz olmalıdır.

Hapis hakkının kullanılması talebi haklı görülürse icra dairesi hapis hakkı kullanılacak malların defterini tutar.

Deftere haczedilemeyen mallar ve kiralananın kullanılması ve döşenmesi için getirilmeyen mallar yazılmayacaktır. Ayrıca diğer önemli bir husus da kiraya verenin borcunu karşılamaya yetecek kadar malın deftere kaydedilmesidir.

Malların deftere yazılması geçici bir önlemdir. Zira icra dairesi icra takibinde bulunulması için kiraya verene 15 günü geçmeyecek şekilde süre verir.

Bu şekilde kiraya veren rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip yapabilecektir.

Defterin yapılmasının kiracı bakımından hukuki sonucu, deftere kaydedilen taşınır eşya üzerinde kiracının tasarruf yetkisinin sınırlanmış olmasıdır.

İcra hukukuna ilişkin uyuşmazlıkların çözümü için hukuki süreci vekil aracılığıyla yürütmek hak kaybını en aza indirecektir. Ekin Hukuk Bürosu olarak her türlü hak kaybınızı engellemek için disiplinli ve tecrübeli ekibimiz ile yanınızdayız.

Av. Ahmet EKİN & Stj. Av. Muzaffer TAŞ