Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi 

Kira sözleşmesinin sona ermesi diğer sözleşme tiplerinin sona ermesiyle farklı usul ve esaslara tabidir.

Kira sözleşmesi sürekli borç ilişkisi kuran iki taraflı sözleşmelerdendir.  Bu nedenle sona erme sebep ve usulleri değişiklik gösterir.  Örneğin ani yedim sözleşmeler gibi karşılıklı edimlerin ifası ile sona ermez. Taraflar sözleşme ile sözleşmenin sonlanacağı halleri kararlaştırabilirler.  Ancak kararlaştıran hüküm kararlaştırılan hükümler emrettiği hükümlere aykırı olamaz.

Kira Sözleşmesinin Sona Erme Usulleri

Kira sözleşmesinin sona erme usulleri şu şekilde sıralanabilir:

• Tarafların rızası ile sona erme,
• Mahkeme kararıyla sona erme,
• Kiralananın yok olması/ ortadan kalkması,
• Kiracının sonradan herhangi bir sebeple kiralananın maliki olması durumu,
• Aşırı yararlanma, hata, hile veya tehdit sebebiyle sözleşmenin sona ermesi .

Tarafların Rızası İle Sona Erme

Taraflar aralarındaki kira sözleşmesine karşılıklı olarak anlaşıp sona erdirebilirler.  Sone erdirme anlaşmasında taraflar sona ermenin tüm hak ve yükümlülükleri ile birlikte sonuçları üzerinde de anlaşabilirler. Bozma sözleşmesi, şekil şartına bağlı değildir.

Her ne kadar Kirayı sona erdiren bu sözleşme şekil şartına bağlı olmasa da tanıkla ispat sınırının aşıldığı hallerde sözleşmenin yazılı belge ile kanıtlanması gerekmektedir.

Mahkeme Kararıyla Sona Erme

Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükümlere tabii kiralar bakımından kabul ettiği fesih halleri şunlardır:

• Temerrüt nedeniyle fesih,
• Sözleşmeye aykırılık nedeniyle fesih,
• Ayıp nedeniyle fesih,
• Belirli süre sözleşmede sürenin dolmasına nedeniyle sona erme,
• Belirsiz süre sözleşmede fesih,
• Olağanüstü fesih,
• Konut ve Çatılı iş yerleri bakımından ise bildirim yoluyla fesih halidir.

Dava yolu ile sona erdirme halleri ise:

• Gereksinim nedeniyle tahliye davası,
• Yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye davası,
• Yeni Malik’in gereksinimi nedeniyle tahliye davası,
• Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davası,
• İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası,
• Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konunun bulunmasına dayalı tahliye davası olarak sayılabilir.

Bu fesih halleri TBK 350-352. maddeleri arasında düzenlenmiştir.

Bununla birlikte TBK m. 347’de genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir düzenlemesi mevcuttur.

Bu düzenlemeye göre özellikle konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde, kira sözleşmeleri ne kadar sürerse sürsün, kiracının sözleşmeden doğan borçlarını gereği gibi yerine getirmesi ve kiraya veren bakımından da tahliye davasının dayandırılabileceği yasal sebeplerden herhangi birinin gerçekleşmemiş olması halinde kira sözleşmesinin kiraya veren tarafından feshi mümkün değildir.

Kiralananın Yok Olması/Ortadan Kalkması

Kira sözleşmesi iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdendir. Bu nedenle bir tarafın ediminin ifasının, kusura dayalı olmayan imkansızlığı halinde diğer tarafın edimlerinin de yerine getirmesi talep edilemeyecektir.

Kira konusunun yok olmasında ise kiraya verene kusurunun bulunduğu hallerde kiracının tazminat talep etme hakkı bulunmaktadır

Kiracının Sonradan Herhangi Bir Sebeple Kiralananın Maliki Olması Durumu

Kira sözleşmesi iki taraflı ve ivazlı sözleşmelerdendir. Kiraya verenin ödeme kiralanana sözleşmeden başlamadan kullanım şeklinde uygun olarak kiracıya teslim etmek ile sözleşme boyunca kullanıma hazır bulundurmaktır.

Kiracının yerine getirmesi gereken edim ise kira bedeli ödemektir. Dolayısıyla kiralanan sözleşme öncesi kiraya veren olan malikin mülkiyet ve zilyetliğindeyken sözleşme kapsamında zilyetlik kiracıya geçmektedir. Dolayısıyla kiralanan da sözleşme sonrası herhangi bir sebeple ayni hak sahibi olduğunda kiracı ve kiraya veren sıfatı birleştiğinden sözleşme unsurunun ortadan kalkmasıyla kira sözleşmesi sona ermiş kabul edilir.

Aşırı Yararlanma, Hata, Hile veya Tehdit Sebebiyle Sözleşmenin TBK m.39’a Göre Sırasında Açılacak Davada Verilecek İptal Kararları İle Sona Erme

Kira sözleşmesi Aşırı yararlanma, hata, hile veya tehdit nedeniyle kurulmuş ise tarafların dava açarak sözleşmeyi iptal ettirme Hakkı mevcuttur.

Fesih, Dönme ve Tahliye

Fesih, sürekli bir borç ilişkisine ileriye etkili olarak sona erdiren, bozucu yenilik doğuran, varması gereken tek taraflı bir irade beyanıdır. Fesih, borçla birlikte borç ilişkisini sona erdirir. Kira ilişkisine kiraya verenin sahip olduğu fesih hakkı borç ilişkisine bağlı olduğundan kira alacağının devredilmiş olması halinde dahi kendisinde kalmaya devam eder.  Sözleşmenin sona ermesi kimi zaman iptal, dönme, fesih gibi tek taraflı bir irade beyandır. Kimi zaman ise dava yolu ile sözleşmenin sona erdirilmesinden ibarettir.

Fesih, olağan ve olağanüstü fesih olmak üzere ikiye ayrılır. Olağan fesihte sözleşme ilişkisi fesih beyanının muhataba ulaşmasının üzerinden belirli bir süre geçtikten sonra ortadan kalkar. Olağanüstü Fesihte ise sürekli sözleşmeye ilişkisi fesih beyanının muhataba ulaşması ile derhal sona erer. Fesih sözleşmeden dönmeden farklı olarak geçmişe etkili hüküm doğurmaz.

Sözleşmenin feshedildiğine dair bildirim karşı tarafça kabul edilmez ise değişik yargı mercilerinde ilgili davaların açılmasıyla uyuşmazlık çözümlenecektir.

Fesih, ileri etkile dönme ise geri etkili olarak sözleşme ilişkisini ortadan kaldıran haklardandır. Fesih hakkı sürekli edimli, dönme hakkı ani edimle sözleşmelerde kullanılır. Dönme, sözleşme feshinin ileri etkili halidir. Hakkın kullanımı ile ilk kuruluş anından itibaren ortaya çıkan sonuçlarla birlikte sözleşme sona erer.  Kira sözleşmesi iki tarafta sürekli edimli sözleşmelerdendir. Kiralananın kiracıya teslimi ile ifa süreci başladığından dönme hakkının kullanılması bu aşamadan sonra mümkün değildir. Kiralananın teslimi sonrasında kiracının kiralananı elinde tutma, kullanma durumu geri iade olamayacağından sesi ileri etkili olacaktır.

İfasına başlanmış sürekli edimli sözleşmelerde, borçlunun temerrüdü halinde alacaklı, ifa ve gecikme tazminatı isteyebilir. Bununla birlikte sözleşmeyi ileri etkili olarak feshederek sözleşmenin süresinden önce sona ermesi yüzünden uğradığı zararın tazminini de isteyebilir.

Dönme ve Fesih haklarının kullanımında iradenin tezahürü olan tarafın karşı tarafa bildirimi ihbar suretiyle olacaktır. İhbar, hukuksal taleplerin bildirime, incelenmesi, karşılanması, yerine getirilmesi için istemlerin karşı tarafı iletilmesi, haber verilmesi, bildirimidir. İhbarın şekil işareti bulunmamakla birlikte ispat sorunu yaşanmaması adına yazılı olmasına fayda vardır.

İhtar ise alacaklının borçluya borcunu ifa etmesi hususunda tek taraflı olarak yönelttiği varması gerekli bir irade beyanı olarak tanımlanmaktadır. İhtar ile karşı tarafı belli bir davranış şeklinde hareket etmesi konusunda uyarma ve hatırlatmadır.

Tahliye, kiracının kiralanan taşınmazdan kamu gücü kullanılarak zorla çıkartılması işlemidir. Kiracısını kiralanandan tahliye etmek isteyen kiraya veren Sulh Hukuk Mahkemesinden alacağı tahliye kararını icraya koymak suretiyle veya süre yazılı tahliye taahhüdü ile kira bedelinin verilen yasal sürede ödenmemesi halinde doğrudan icra takibinde bulunarak tahliyesini sağlayabilecektir. Kiraya verenin aynı kiralanan ve kiracı hakkında tahliye talepli olarak icra takibe başlatması ve sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açması mümkündür. Bu durum derdestlik teşkil etmez.

Tahliye işlemi icra organları eliyle gerçekleştirilir. Her zaman mahkeme kararına ihtiyaç duyulmaz.  Kesinleşen tahliye talepli bir icra emri var ise buna dayanılarak da tahliye gerçekleştirilebilir.

Yargıtay uygulamaları ile tahliye davası inşayı davalardan olarak kabul edilmiştir. Tahliye davaları sonunda, mahkemenin vereceği kararla davalı tarafın taşınmazdan tahliye edilmesi gibi bir işi yapmaya mahkum edildiğinden eda davası niteliğindedir.

Ekin Hukuk Bürosu olarak kira hukuku alanında uzman avukat kadromuzla iletişime geçmek ve dava ve işlemlerinizi takip etmek için bize ulaşabilirsiniz.

Stj. Av. Nesrin KOŞAR & Av. Ahmet EKİN