Kira Sözleşmesinde Kiraya Verenin Borçları Nelerdir?

Kira sözleşmesi, bir taşınır ya da taşınmazın veya hakkın kiralanmasına ilişkin taraflar arasındaki yazılı bir anlaşmadır. Kira sözleşmeleri, kiraya veren ve kiracı olarak iki temel tarafı içerir. Kiraya verenin, kira sözleşmesi sırasında yerine getirmesi gereken bazı borçlar vardır.

Kiraya verenin, kira sözleşmesinin getirdiği haklarını ve borçlarını eksiksiz bir şekilde anlaması ve uygulaması hem kendisi hem de kiracılar açısından büyük öneme sahiptir. Bu bilgi eksikliği, maddi ve manevi kayıplara yol açabilir ve olumsuz sonuçlara neden olabilir. İşte bu nedenlerle kiraya verenlerin haklarını ve borçlarını bilmesi önem arz etmektedir.

Kiraya verenin borçları, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun m.301-312 hükümleri arasında düzenlenmiştir. Kiraya verenin yerine getirmesi gereken borçlar şunlardır:

• Kiralananı kullanım amacına uygun teslim etmek ve kira süresince kullanıma hazır bulundurma
• Kiraya verenin vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanma borcu
• Yan giderlere katlanma borcu
• Kiraya verenin kiralananın ayıplarından sorumluluğu
• Kiraya verenin zapttan sorumluluğu

Kiraya Verenin Kiralananı Teslim Borcu

Kira sözleşmesinde kiraya verenin en temel borcu, kiralananı teslim borcudur. Kiraya veren, kiralananı, kira sözleşmesi ile belirlenen tarihte, kullanım amacına uygun şekilde teslim etmekle yükümlüdür.

TBK m. 301 ile bu yükümlülük, “Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz” şeklinde düzenlenmiştir.

Kira sözleşmesi ani edimli bir sözleşme değildir. Bu nedenle kiraya verenin bu yükümlülüğü, kiralananı teslim ile sona ermez. Kiraya veren sözleşme sonuna kadar kiralananı kullanıma elverişli olarak bulundurmalıdır.

Kiraya Verenin Vergi Ve Benzeri Yükümlülüklere Katlanma Yükümlülüğü

TBK m. 302 gereğince kiraya verenin, kiralanana ilişkin vergi ve benzeri mali yükümlülüklere katlanma yükümlülüğü bulunmaktadır.

TBK m.302” Kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemiş ise, kiraya veren katlanır.”

Taraflar arasında tanzim edilen sözleşme ile aksi kararlaştırılabileceği gibi, kararlaştırılmamış olması halinde sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere kiraya veren katlanacaktır.

Kiraya Verenin Yan Giderlere Katlanma Borcu

Kiraya verenin yan giderlere katlanma borcu, kira sözleşmesinden kaynaklanan bir yükümlülüktür. Yan giderler, kiralananın kullanımıyla ilgili olarak, kiraya verenin kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan giderlerdir. Örneğin, merkezi ısıtma, merkezi sıcak su, güvenlik giderleri, apartmanın peyzaj giderleri, apartman görevlisinin ücreti gibi giderler yan gider olarak sayılabilir.

Kiraya veren, yan giderlere katlanmakla yükümlüdür. Ancak, kira sözleşmesinde veya yerel âdette aksi öngörülmemişse, kiracı da bu giderlere katılmakla yükümlüdür. Kiracı, yan giderleri ödemekle yükümlü olduğu halde ödemezse, kiraya veren kiralananın tahliyesini talep edebilir.

Kiraya Verenin Kiralananın Ayıplarından Sorumluluğu

Kiraya Verenin Kiralananın Ayıplarından Sorumluluğu, Türk Borçlar Kanunu’nun 304-308. maddeleri arasında düzenlenen bir konudur.

Kiraya veren, kiralananın teslim anındaki ayıplarından ve kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesinden sorumlu tutulabilir.

Ayıp, kiracının sözleşmeye uygun bir şekilde kiralananı kullanmasını veya yararlanmasını engelleyen eksiklik veya bozukluktur. Ayıp, önemli veya önemli olmayan, gizli veya açık, maddi veya hukuki veya manevi olabilir. Kiracının, ayıptan dolayı kiraya verene karşı talep edebileceği haklar şunlardır:

• Ayıbın giderilmesini (onarım) isteme,
• Kira bedelinden indirim yapılmasını isteme,
• Sözleşmeden dönme veya feshetme,
• Zararının tazminini isteme.

Kiracının bu hakları kullanabilmesi için, ayıbı fark ettiği anda kiraya verene bildirmesi ve sözleşmede aksi kararlaştırılmamış olması gerekir.

Kiralananın Teslim Anındaki Ayıplarından Sorumluluk

Kiralananın teslim anındaki ayıptan sorumluluğu TBK m. 304 ile düzenlenmiştir. Bu madde ile ayıbın önemli olup olmamasına göre bir ayrım yapılmıştır.

• Kiralananın önemli ayıplarla teslimi hâlinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir. Önemli ayıp, kiralananın sözleşmeye uygun kullanımını bütünüyle engelleyen veya kiracıdan kiralananı kullanması objektif olarak beklenemeyen eksiklik veya bozukluktur. Kiralananın önemli ayıpla teslimi halinde, kiracı sözleşmeyi feshedebilir veya kira bedelinde indirim isteyebilir.
• Kiralananın önemli olmayan ayıplarla tesliminde ise kiracı, kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya verenin sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir. Önemli olmayan ayıp, kiralananın kullanımını etkileyen ancak kayda değer büyüklükte olmayan eksiklik veya bozukluktur. Kiralananın önemli olmayan ayıpla teslimi halinde, kiracı sadece kira bedelinde indirim isteyebilir.

Kiracının bu hakları kullanabilmesi için, kiralananın teslim anında ayıplarının gizli olması ve kiracının ayıpları fark eder etmez kiraya verene bildirmesi gerekir.

Kiralananın Sonradan Ayıplı Hâle Gelmesinden Sorumluluk

Kiralananın sonradan ayıplı haline gelmesi halinde kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Zararın giderilmesi istemi, diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez.

Önemli ayıp durumunda ise kiracı sözleşmeyi feshedebilecektir.

Kiracının hakları şöyle sıralanabilir;

• Ayıbın giderilmesini isteme ve fesih
• Kira bedelinin indirilmesi
• Zararın giderimi

Ayıbın Giderilmesini İsteme Ve Fesih

Kiracının, kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesi halinde kullanabileceği haklardan olan ayıbın giderilmesini isteme ve fesih hakkı TBK m.308 ile düzenlenmiştir. Bu maddeye göre kiracı, kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir. Ayıp giderilmezse kiracı, ayıbın giderilmesi için gereken işlemleri kiraya veren hesabına yapar. Bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir.

Ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi hâlinde kiracı, sözleşmeyi feshedebilir.

Kiraya veren, kiralanandaki ayıbı gidermek yerine, uygun bir süre içinde ayıpsız benzeriyle değiştirebilir. Kiraya verenin kiracıya aynı malın ayıpsız bir benzerini hemen vermesi ve uğradığı zararı gidermesi kiracının seçimlik haklarını kullanmasını engelleyecektir.

Kira Bedelinin İndirilmesi

TBK m.307 ile kiracının kira bedelinin indirilmesi hakkı düzenlenmiştir. Bu maddeye göre; kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı hâlinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir.

Zararın Giderimi

Kiracının zararın giderilmesini isteme hakkı ise TBK m.308 ile düzenlenmiştir. Kiraya veren, kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür. Ancak kusuru bulunmadığını ispatla bu yükümlülükten kurtulabilir.

Kiraya Verenin Üçüncü Kişinin İleri Sürdüğü Haklar Sebebiyle Sorumluluğu

Kiraya verenin üçüncü kişilerin ileri sürdüğü haklar nedeniyle sorumluluğu TBK m.309-312 arasında düzenlenmiştir.

Zapttan Sorumluluk

TBK m. 309 gereğince: Bir üçüncü kişinin kiralananda kiracının hakkıyla bağdaşmayan bir hak ileri sürmesi durumunda kiraya veren, kiracının bildirimi üzerine davayı üstlenmek ve kiracının uğradığı her türlü zararı gidermekle yükümlüdür.

Kiralananın El Değiştirmesi

TBK m. 310 gereğince: Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.

Üçüncü Kişinin Sınırlı Ayni Hak Sahibi Olması

Üçüncü kişilerin sınırlı hak sahibi olması hali TBK m.311 ile düzenlenmiştir. Bu maddeye göre, sözleşmenin kurulmasından sonra üçüncü bir kişi, kiralanan üzerinde kiracının hakkını etkileyen bir ayni hak sahibi olursa, kiralananın el değiştirmesiyle ilgili hükümler kıyas yoluyla uygulanacaktır.

Tapu Siciline Şerh

Taşınmaz kiralarında, sözleşmeyle kiracının kiracılık hakkının tapu siciline şerhi kararlaştırılabilir. Kiracıya verilen bu hak ise kiraya verenin sorumluluğunu doğurmakla birlikte TBK m.312 ile düzenlenmiştir.

Ekin Hukuk Bürosu olarak kira hukuku alanında uzman avukat kadromuzla iletişime geçmek ve dava ve işlemlerinizi takip etmek için bize ulaşabilirsiniz.

Stj. Av. Nesrin KOŞAR & Av. Ahmet EKİN