Kira Hukuku Davalarında Görev, Yetki ve Dava Şartı

Kira hukuku davalarında görev ve yetki kuralları, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu ile düzenlenmiştir.

Görev kuralları kamu düzenindendir. Taraflar kendi aralarında yaptıkları anlaşma ile görevli mahkemeyi değiştiremeyecektir. Görev kuralları yargılamanın her aşamasında ile sürülebilir ve mahkemece resen dikkate alınır.

Yetki, uyuşmazlığın hangi yerdeki mahkeme tarafından görüleceğini düzenler. Kural olarak yetki kuralları kanunla düzenlenir. Yetki kuralları kesin olarak düzenlenmiş ise taraflar aksini kararlaştıramaz. Kesin yetki bulunmayan hallerde ise taraflar yetki kuralları belirleyebilir. Yetki, kesin yetki kuralı olması halinde dava şartı, kesin yetki bulunmayan hallerde taraflar yetki sözleşmesi yapmış ise ilk itiraz olarak ileri sürülebilecektir.

Kira Hukukunda Görevli Mahkeme

Kira hukukuna ilişkin davalarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Görevli mahkemenin Sulh Hukuk Mahkemesi olabilmek için taraflar arasında kira ilişkisinin bulunması şarttır.

Kira ilişkisine dayanan her türlü fesih, tahliye, sözleşme iptali, kira bedelinin tespiti, uyarlama, her türlü kira alacağı, itirazın iptali, menfi tespit vb. uyuşmazlıklarda genel görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Görev kuralı HMK m.4 ile düzenlenmiş olup özel bir düzenlemedir.

Tarafları TTK anlamında tacir olması durumunda açılacak davalar ticari dava sayılmaktadır. Bununla birlikte ticari uyuşmazlık, kira ilişkisine ilişkinse görevli mahkeme yine Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Kira uyuşmazlığının aynı zamanda tüketici ilişkisinden kaynaklanıyor olması halinde de görevli mahkeme değişmemektedir. Bunun nedeni HMK m.4’deki düzenlemenin özel düzenleme olmasıdır.

Kira sözleşmesinin gabin veya irade bozukluğu nedeniyle iptali taleplerinde görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir.

Kira sözleşmesi kapsamında düzenlenen ticari senetlerden dolayı borçlu olmadığının tespiti için açılan davalarda da görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Kamu idaresine ait lojmanın kiraya verilmesinden doğan davalarda idarenin seçimlik hakkı vardır. İdari ve icrai yoldan tahliye edilebileceği gibi TBK’ye göre tahliye davası da açılabilir. Sözleşmeye istinaden açılan davada Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir.

Taraflar arasındaki ilişki kira ilişkisi değilse görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi değildir. Örneğin fuzuli işgal halinde açılacak davalarda Asliye Hukuk Mahkemesi görevlidir. Bununla birlikte Asliye Hukuk Mahkemesinde yargılama süreci devam ederken taraflar arasında kira ilişkisi bulunduğu tespit edilirse mahkeme davanın reddine karar vermelidir. Kira ilişkisi bulunması nedeniyle görevsizlik kararı verilemeyecektir.

Asliye Hukuk ve Ticaret Mahkemeleri, kira ilişkisinin bulunmaması halinde görevli olabilecektir.

İcra Mahkemeleri ise İİK 269-276. maddeleri uyarınca açılacak davalarda yetkilidir. İcra mahkemesi takip hukukuna yönelik şikâyet, itiraz ve itirazın kaldırılmasına yönelik başvurular hakkında karar verebilir.

Kira Hukukunda Yetkili Mahkeme

Taşınmazın aynına ilişkin davalarda kesin yetki düzenlenmiş olup yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Kiralanana ilişkin davalarda ise taşınmazın mülkiyetine ilişkin olmadığından kesin yetki bulunmamaktadır

HMK m. 6’daki genel yetki kuralları uygulanacaktır. Buna göre;

• Davacı, kiracı ise kiraya verenin yerleşim yeri,
• Davacı, kiraya veren ise kiracının yerleşim yeri genel yetkili mahkemedir.

Kira sözleşmesinin ifa yeri de HMK m.10 gereğince yetkilidir. Kira sözleşmesinin feshi ya da tahliye davaları, sözleşmenin icra olunacağı yer mahkemesinde de açılabilir. Kiralanan taşınmaz ise, tarafların yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde açılacak davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi de yetkilidir.

Kira bedelinin ödenmesine ilişkin davalarda, kiraya verenin yerleşim yeri mahkemesi de yetkilidir. Bunun nedeni para borcunun götürülecek borç olup ifanın kiraya verenin yerleşim yeri olmasıdır.

Yetki Sözleşmesi Nedir?

Yetki sözleşmesi, tarafların uyuşmazlıkta kanunen yetkisiz mahkemeyi yetkili kılmak için yaptıkları sözleşmedir.

HMK m. 17 ile yapılan düzenlemeyle birlikte; kiracısı ya da kiraya vereni tacir veya kamu tüzel kişisi olmayan kişiler kira sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklar için yetki sözleşmesi düzenleyemeyecektir. Kiraya veren ve kiracının sözleşmenin kurulması sırasında kamu tüzel kişisi ya da tacir olması halinde yetki sözleşmesi düzenleyebileceklerdir.

Yetki sözleşmesinin geçerli olabilmesi için;

• Yazılı şekilde yapılması,
• Uyuşmazlığın kaynaklandığı hukuki ilişkinin belirli ya da belirlenebilir olması gerekir,
• Yetkili kılınan mahkeme açıkça belirtilmelidir.

Davalı süresinde yetki sözleşmesinden kaynaklanan yetkiyi ilk itiraz olarak ileri sürebilir. Süresinde ve usulüne uygun itiraz etmezse, davanın açıldığı yer mahkemesi yetkili hale gelir.

Görevsizlik ve Yetkisizlik Kararı Sonrasında Yapılacak İşlemler

Mahkeme, görevsiz olduğu kanaatine varırsa, yargılamanın her aşamasında görevsizlik kararı verebilir. (HMK m. 115)

Yetkisizlik halinde ise, kesin yetki kuralı bulunuyorsa her aşamada yetkisizlik kararı verebilir. Diğer hallerde ise ancak cevap süresi içerisinde verilecek dilekçe ile yetkisizlik ile sürülürse yetkisizlik kararı verilebilir. Cevap dilekçesi sunulduktan sonra, davalı taraf cevap süresi içerisinde dahi ilk itirazda bulunamaz.

Mahkeme yetkisizlik ve görevsizlik kararı verirken yetki ve görevli mahkemeyi de gösterir.

Görevsizlik veya yetkisizlik kararı verilmesi halinde taraflardan birinin;

• Karar verildiği anda kesin ise tebliğ tarihinden,
• Kanun yolu incelenmesi kabil bir karar ise, kanun yoluna başvuru süresinin geçmesi ya da kanun yoluna başvurulmuşsa kararın kesinleşmesinden itibaren,

İki hafta içerisinde karar veren mahkemeye başvurarak, dosyanın yetkili ya da görevli mahkemeye gönderilmesini talep etmelidir. İki haftalık süre hak düşürücüdür. Resen incelenir.

Tarafların talepte bulunmamış olması halinde, kararı veren mahkeme “davanın açılmamış sayılmasına” karar verecektir. Bu karar ile, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacı üzerine bırakılmasına karar verilir.

Tarafların süresi içerisinde ve usulüne uygun yaptıkları başvuru ile dosya yetkili ve görevli mahkemeye gönderilir. Dosya yeni bir esas ile kaydedilerek görülmeye devam eder.

Görevli ve yetkili mahkemede görülen dava, diğer davanın devamı niteliğindedir. Taraflar ilk açılan davadaki sürelerle ve iddianın ve savunmanın genişletilmesi yasağıyla bağlıdır.

Kira Davalarında Dava Şartı Olan Zorunlu Arabuluculuk

Dava şartı, mahkemenin davanın esası hakkında inceleme yapabilmesi için gerekli olan şartlardır. Dava şartları, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 114. maddesinde sıralanmıştır. Dava şartlarından biri yoksa, mahkeme davayı usulden reddetmek zorundadır. Bu durumda, davanın esası incelenmeden sona erer ve davacı yargılama giderlerini ödemekle yükümlü olur. Ayrıca, dava şartlarının dava açılmasından hükmün verilmesine kadar var olması gerekir. Dava şartlarının ortadan kalkması halinde, mahkeme davayı reddeder veya hükmü bozar.

5 Nisan 2023 tarihli Resmî Gazetede yayınlanan 7445 Sayılı Bazı kanunlarda Değişiklik yapılmasına Dair Kanun’un 37. maddesi ile kira ilişkisinden kaynaklanan davalara arabuluculuk şartı getirilmiştir. Bu düzenleme, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren açılacak davalara uygulanacaktır.

Anılan düzenleme Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklara ilişkindir. Bu nedenle Örnek 13 ve Örnek 14 ile başlatılacak icra takipler ve devamında açılacak davalar arabuluculuk şartına tabi değildir. Bunlar dışındaki kira tespit ve tahliye davaları ise 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren arabuluculuğa tabi olup arabuluculuk şartı yerine getirilmeksizin açılan davaların usulden reddi gerekecektir.

Ekin Hukuk Bürosu olarak kira hukuku alanında uzman avukat kadromuzla iletişime geçmek ve dava ve işlemlerinizi takip etmek için bize ulaşabilirsiniz.

Stj. Av. Nesrin KOŞAR & Av. Ahmet EKİN