Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle İlamsız Tahliye

Kiralanan taşınmazların tahliyesi yoluyla takip, kira sözleşmesinin sona ermesi veya kiracının kira bedelinin ödenmemesi durumunda başvurulabilen bir ilamsız takip yoludur.

Normal koşullarda mahkemeye başvurularak başlatılan tahliye işlemi, bu takip yolunda icra dairesine başvurularak başlatılır.

Kiraya veren sadece kira bedelinin ödenmesini amaçlamayıp aynı zamanda taşınmazın tahliyesini de amaçlıyorsa kira bedelinin ödenmemesi yoluna dayanarak ilamsız tahliye yoluna başvurmalıdır.

Takip Talebi

Takip talebi aynen genel haciz yolundaki gibi düzenlenir, ödenmemiş kira bedellerinin ödenmesi ve taşınmazın tahliye edilmesi istenir.

Önemle belirtmek gerekir ki kiralananın ilamsız tahliyesi için yazılı bir kira sözleşmesinin bulunması ve bunun takip talebine eklenmesi gerekmez. Kira sözleşmesi yazılı olarak yapılmış olsa bile bu yola başvurulabilir.

Ödeme Emri

Takip talebini alan icra dairesi, tahliye istemini içeren bir ödeme emri düzenleyerek kiracıya gönderir.

Ödeme emrini alan borçlu kendisine verilen süre içerisinde borcunu ödemek zorundadır. Türk Borçlar Kanunu’na göre bu süre en az 10 gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az 30 gün, hasılat kiralarında ise en az 60 gündür. Ödeme süresi, ödeme emrinin borçluya tebliğ edildiği günü takip eden günden itibaren işlemeye başlar.

Takibin Kesinleşmesi

Süresi içerisinde itirazın yapılmaması veya itiraz edilmişse itirazın kaldırılması durumunda takip kesinleşir. İtiraz süresi genel haciz yolunda olduğu gibi 7 gündür.

Ödeme Emrine İtiraz Edilmemesi

Kiracı yani borçlu süresi içerisinde (7 gün) kira ilişkisinin varlığına, alacaklının kiraya veren sıfatına ve borç miktarına açıkça karşı çıkmamışsa kira ilişkisi ve takibin alacağa ilişkin kısmı kesinleşir.

Bunun üzerine ödeme süresi geçince alacaklı, borçlunun mallarına haciz konulmasını isteyebilir. Dikkat edilmesi gereken husus kiranın konusuna göre değişecek ödeme süresinin vakti geçmeden takibe devam olunamayacağıdır. Yani borçlu para alacağına itiraz etmeyip alacak kesinleşse bile ödeme süresi geçmeden alacaklı haciz isteyemez. Ödeme süresinin geçmesinden sonraki aşamalar genel haciz yolundaki hükümlere göre olur.

Borçlu ödeme emrine itiraz etmez ve süresi içerisinde de borcunu ödemezse alacaklı, kiracının temerrüt nedeniyle tahliyesini isteyebilir.

Temerrüt nedeniyle tahliye başvurusunu kural olarak kiralayan başlatabilir ancak önceden kira bedellerinin kendisine ödenmesini ihtar etmesi koşuluyla kiraya veren olmayan malik de temerrüt nedenine dayanarak tahliye isteminde bulunabilir. Görevli mahkeme icra mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise genel yetki kurallarına göre belirlenir. Alacaklı ihtar süresinin bitiminden itibaren 6 ay içerisinde kiracının tahliyesine karar verilmesini istemelidir. Temerrüt nedeniyle ilamsız tahliye başvurusunun duruşma açılarak incelenmesi gerekir.

Borçlu, borcu ödediğini İcra ve İflas Kanunu’nun 269/c maddesinde sayılan belgeler (noterlikçe re’sen tanzim veya imzası tasdik edilmiş veya alacaklı tarafından ikrar olunmuş bir belge yahut resmi dairelerin veya yetkili makamların yetkileri dahilinde ve usulüne göre verdikleri bir makbuz veya vesika) ile ispat etmek zorundadır. İcra mahkemesi, yapılan başvuru üzerine borçlunun konut ve çatılı işyeri kiralarında 30 günlük, hasılat kiralarında 60 günlük yasal ödeme süresi içerisinde kira borcunu ödemede temerrüde düştüğünü saptarsa borçlu kiracının tahliyesine karar verir.

Ödeme Emrine İtiraz Edilmesi

Ödeme emrine itiraz icra dairesine yapılır. Kural olarak itiraz süresi 7 gündür. Ancak 6 aydan daha kısa süreli kira sözleşmelerinde itiraz süresi 3 gündür. Bu süre ödeme emrinin borçluya tebliğinden itibaren başlar.

Kiracı yasal itiraz süresi içerisinde ödeme emrine itiraz ederse takip durur.

• Kira sözleşmesine itiraz: Borçlu kira sözleşmesini ve varsa kira sözleşmesi yazılı ise kendisine ait olduğu ileri sürülen imzanın kendisine ait olmadığını iddia ediyorsa bunu açıkça ve kesin olarak yapmalıdır. Sözleşmeyi reddeden borçlu bu itiraz nedeniyle bağlıdır. İtirazın yerinde olmadığı anlaşıldıktan sonra sonrasında ödeme, takas veya başka bir defide bulunamaz. Borçlu kiracının kira sözleşmesine veya kira sözleşmesindeki imzaya açıkça itiraz etmesi üzerine itirazlar haklı görülürse takip durdurulur. Takibin devam ettirilmesini, borcun ödenmesini ve taşınmazın tahliyesini isteyen alacaklı, itirazın kaldırılması istemiyle kira sözleşmesinin noterlikçe düzenleme ve onaylama şeklinde yapılmış yazılı bir sözleşmeyle icra mahkemesine başvurmalıdır. Alacaklının elinde noterlikçe düzenleme veya onaylama şeklinde yapılmış yazılı bir kira sözleşmesi yoksa kiraya veren icra mahkemesine değil sulh hukuk mahkemesine başvurup kira tutarının tahsili ve kiracının tahliyesi dava açmalıdır.

• Kira sözleşmesi dışındaki konulara itiraz: Borçlu itirazında, kira sözleşmesini veya imzayı açıkça itiraz etmezse kira sözleşmesini kabul etmiş sayılır. Borçlu kira sözleşmesi veya imza dışında başka bir konuya itiraz ederse sözleşme ve imzayı kabul etmiş sayılacağından taraflar arasındaki kira ilişkisinin varlığın kesinleşir. Bu durumda alacaklı icra mahkemesine başvurup borçlunun itirazının kaldırılmasını ve tahliyeye karar verilmesini ister. İcra mahkemesi, artık kira sözleşmesini inceleyemez. Borçlu, itirazını ancak İcra ve İflas Kanunu 68. Maddedeki belgelerle (imzası ikrar veya noterlikçe tasdik edilen borç ikrarını içeren bir senede yahut resmî dairelerin veya yetkili makamların yetkileri dahilinde ve usulüne göre verdikleri bir makbuz veya belge) ispat edebilir.

Borçlu yasal süresi içerisinde ödeme emrine itiraz ederse takip durur. Alacaklının takibe devam edebilmesi için itirazın kaldırılması ve tahliye yoluna başvurması gerekir. İtirazın kaldırılması ve tahliye talebinin kural olarak kiraya veren tarafından yapılması gerekir. Eğer kiralayanlar birden fazla ise aralarında zorunlu/mecburi dava arkadaşlığı vardır. Yani kiraya verenler tahliye talepli icra takibini birlikte yapmaları ve ihtarlı ödeme emrini birlikte göndermeleri gerekir.

Alacaklı itirazın kendisine tebliğinden itibaren 6 ay içerisinde icra mahkemesine başvurmalıdır. Alacaklı itirazın kendisine tebliğinden itibaren 6 ay içinde icra mahkemesine başvurmazsa bir daha aynı alacak için ilamsız tahliye takibi yapamaz. Görevli mahkeme icra mahkemesidir, yetkili mahkeme ise genel hükümlere göre belirlenir.

İtirazın kaldırılması ve tahliye istemli başvuruların duruşma açılarak incelenmesi gerekir. Dosya üzerinden itirazın kaldırılmasına ve tahliyeye karar verilmez. İcra mahkemesi borçlunun itirazını haksız bulursa itiraza uğrayacak alacak miktarı üzerinden itirazın kaldırılmasına ve ihtar süresi içinde paranın ödenmemesi durumunda kiralananın tahliyesine karar verir.

Takibe konu alacak belirli ve itirazın kaldırılması istemi esasa ilişkin nedenlerle kabul edilmiş ise takip talebindeki asıl alacak miktarının %20’sine karşılık gelen icra inkar tazminatının borçludan alınarak alacaklıya verilmesine karar verilmesi gerekir.

Alacaklı tahliye kararı üzerine borçlunun mallarının haczini ve tahliyesini talep edebilir. Ancak tahliye için icra mahkemesi kararının borçluya tefhim veya tebliğinden itibaren 10 gün geçmesi gerekir. Böyle bir durumda borçlu, tahliye kararı üzerine, 3 aylık kira bedeli karşılığında icranın durdurulması yoluna başvurabilir.

Av. Ahmet EKİN & Stj. Av. Tuğçe ŞEN