İhalenin Feshi

İcra takibi sonucunda yapılan satış Türk Borçlar Kanunu’na tabi adi bir satış sözleşmesi değildir. Cebri icra kuralları çerçevesinde gerçekleştirilen satışın feshi de cebri icra hukuku kurallarına göre olur. İhalenin feshi, ihale ile ortaya çıkan sonuçları başından itibaren kaldırır; bu nedenle aslında fesih dense de ihalenin iptali söz konusudur.

İhalenin feshi şikayet yolu ile icra mahkemesinden istenir. İhalenin feshi hem taşınır hem de taşınmaz satışlarında mümkündür.

İhalenin feshi ve ihalenin kaldırılması farklı anlamlara gelmektedir. İhalenin feshi hukuka aykırı olarak yapılmış olan ihalenin iptalini sağlarken; ihalenin kaldırılması hukuka uygun bir ihale neticesinde satış bedelinin ödenmemesi nedeniyle ihalenin sona ermesidir.

A. İhalenin Feshi Sebepleri

İhalenin feshi, ihalenin usulüne uygun yapılmaması halinde talep edilebilir. Usulsüzlük farklı zamanlarda gerçekleşmiş olabilir.

1. İhaleye Hazırlık Döneminden Kaynaklanan Usulsüzlükler

İhaleye hazırlık işlemlerinde ihaleyi etkileyecek hukuka aykırı işlemlerin (usulsüzlüklerin) yapılması ihalenin feshi nedenidir. İhaleye hazırlık aşamasında ortaya çıkabilecek ihalenin feshi nedenlerine örnekler:

• İlanın kanuna uygun yapılmaması,
• Süresinde yapılmayan satış talebi üzerine açık artırma yapılması,
• Satış ilanının ilgililere tebliğ edilmemiş olması,
• Kıymet takdirinin kesinleşmesinin üstünden iki yıl geçmesine rağmen yeniden kıymet takdiri yapılmadan taşınmazın satışa çıkarılması vb.

2. Artırma ve İhalenin Yapılmasında Usulsüzlük

Artırma sırasında kanuna uyulmaması ihalenin feshi sebebidir. İhale sırasında ortaya çıkabilecek fesih nedenlerine örnekler:

• Artırmaya ilanda belirtilen saatten önce başlanması,
• Yetkisiz memur tarafından ihalenin yapılması,
• Ekonomik açıdan zorunluluk olmadığı halde birden fazla taşınmazın aynı anda birlikte satılması vb.

3. İhaleye Fesat Karıştırılması

Kanuna veya ahlaka aykırı davranışlarla ihalenin düzen içinde ve kurallara uygun yapılmasının engellenmesi ihalenin feshi nedenidir. İhaleye fesat karıştıran kişi ihalenin feshini isteyemez; çünkü kimse kendi kusuruna dayanarak hak iddia edemez. İhaleye fesat karıştırılmasına örnekler:

• Satışa konu taşınmazın altında mezar olduğunu söyleyerek alıcıların korkutulması,
• Artırmaya katılacaklara para vererek katılmalarını önlemek,
• Taşınmazın kamulaştırılacağına dair yalan propaganda yapmak vb.

4. Alıcının Esaslı Hataya Düşmesi

Alıcının satılan malın niteliklerinde esaslı hataya düşmesi ihalenin feshi sebebidir. Alıcının esaslı hatasına örnekler:

• Taşınmazın yüz ölçümünün olduğundan fazla gösterilmesi,
• Taşınmazın imar durumunun şartnamede yanlış gösterilmesi,
• Taşınmazın oda sayısının olduğundan fazla gösterilmesi vb.

B. İhalenin Feshi Usulü

İhalenin feshi şikayet yolu ile icra mahkemesinden istenir. Yetkili icra mahkemesi ihaleyi yapan icra dairesinin bağlı olduğu icra mahkemesidir.

İhalenin feshini talep edebilecek kişiler:

• Satış talep eden alacaklı,
• Borçlu,
• Tapu sicilindeki ilgililer,
• Pey sürmek suretiyle ihaleye katılanlar.

İhale tarihinden itibaren yedi gün içinde ihalenin feshi talep edilebilir. İlgililer ihale anına kadar yapılan usulsüzlükleri en geç ihale anında öğrenmiş kabul edilir.

Şikayet süresi kural olarak ihale tarihinden itibaren yedi gündür ancak bazı hallerde yedi günlük süre fesih sebebinin öğrenildiği andan itibaren işlemeye başlar. Herhalde ihalenin üzerinden bir yıl geçtikten sonra ihalenin feshi istenemez. Şikayet süresinin öğrenme tarihinden itibaren başladığı haller:

• Kendisine satış ilanı gereken bir ilgiliye ilan tebliğ edilmemişse,
• Satılan malda esaslı hata varsa,
• İhaleye fesat karıştırıldığı sonradan öğrenilmişse şikayet süresi öğrenmeden itibaren işlemeye başlar.

İhalenin feshini isteyen kişinin ileri sürdüğü usulsüzlük nedeniyle kendi menfaatinin zarar gördüğünü ispat etmesi gerekmektedir.

İhaleye fesat karıştıran kişi kendi kusuru nedeniyle ihalenin feshini isteyemez.

İhalenin feshi bir şikayettir; dava değildir. Bu nedenle ihalenin feshini isteyen kişi talebinde bütün ilgilileri karşı taraf olarak göstermelidir. Davacı ve davalı sıfatları kullanılmaz.

İhalenin feshi talebi icra mahkemesi tarafından basit yargılama usulüne göre incelenir. Talep duruşmalı olarak incelenir ve taraflar gelmese bile karar verilir. İcra mahkemesi ihalenin feshi talebinden itibaren yirmi gün içinde kararını verir. İcra mahkemesi ihalenin feshinin gerekli olup olmadığını incelerken her türlü delili kullanabilir. İcra mahkemesinin ihalenin feshi talebinin reddi kararı maddi anlamda kesin hükümdür. Ancak Yargıtay Hukuk Genel Kurulu “ihalenin feshi isteminin reddedilmiş olması temelde yolsuz tescil nedenini ortadan kaldırmaz” diyerek tapu iptali ve tescil davasının her zaman açılacağını kabul etmektedir.

İhalenin feshi istense bile alıcı veya alıcılar ihale bedelini derhal ya da verilen süre içinde ödemek zorundadır. İcra müdürü ödenen ihale bedelini, ihalenin feshine yönelik şikayet sonucunda verilecek karar kesinleşinceye kadar bankada nemalandırır. İhalenin feshine ilişkin şikayetin kabulü veya reddi kararının kesinleşmesi üzerine ihale bedeli nemaları ile birlikte hak sahiplerine ödenir.

İcra mahkemesi, ihalenin feshi talebini yerinde bulmazsa talebin reddine karar verir. Ret kararı kesinleştikten sonra satış bedeli takip alacaklılarına ödenir ve taşınmaz malın alıcı adına tescil edilmesi için icra dairesi tarafından tapu idaresine yazı yazılır.

İhalenin feshi talebi reddedilmişse talepte bulunan kişi ihale bedelinin yüzde onu oranında para cezasına mahkum edilir. Ancak ret kararı işin esasına girilmeden usulden verilmişse para cezasına hükmolunmaz.

İcra mahkemesi fesih talebini yerinde bulursa kabul eder.

C. İhalenin Feshinin Sonuçları

İcra mahkemesi ihalenin feshine karar verir ve bu karar da kesinleşirse alıcının kazanmış olduğu mülkiyet hakkı sona erer. Tapuda alıcı adına tescil yapılmışsa bu tescil iptal edilir ve borçlu adına tescili sağlanır. Taşınmazın mülkiyeti yeniden borçluya geçer.

Alıcının ödemiş olduğu bedel nemalarıyla birlikte geri ödenir.

İhalenin feshi kararının kesinleşmesi üzerine alacaklı yeniden satış talebinde bulunabilir. İcra dairesi taşınır ya da taşınmaz mal için tekrar açık artırma yapar.

Üçüncü kişilerin ihalenin feshinden önce iyiniyetle kazanmış oldukları hakları korunur.

Taşınmazlara ilişkin hükümler gemi siciline kayıtlı gemiler için de aynen geçerlidir.