Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) Nedir? 

İmar, bir bölgenin fiziksel ve yapısal düzenlemeleriyle ilgilenen bir kavramdır. Bu, şehirlerin, kasabaların ve kırsal bölgelerin planlanması ve geliştirilmesini içerir

İmar süreci, şehirlerin gelişmesi ve büyümesiyle ilgili yapılan planlama ve düzenlemeleri kapsar. Bugün, nüfusun hızla artması, şehirlerin hızla büyümesi ve eski binaların yenilenmesi gibi sebeplerle bu süreç daha da önemli hale geldi. İmar sadece binaların nasıl yapılacağına karar vermekle kalmaz, aynı zamanda bu süreçlerin çevreyi, ekonomiyi ve insanların yaşam kalitesini nasıl etkilediğini de belirler.

Bu nedenle, arazi ve arsa sahiplerinin hakları ile toplumun genel çıkarlarını dengelemek gerekir. İşte bu noktada “Düzenleme Ortaklık Payı (DOP)” devreye girer. DOP, şehirleşme sürecinde bu dengeyi sağlamak için kullanılan bir yöntemdir ve adil, düzenli bir şehirleşme için büyük önem taşır.

Düzenleme ortaklık payı İmar Kanunu’nun 18. Maddesinde şu şekilde düzenlenmiştir:  

“İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re’sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir. Sözü edilen yerler belediye ve mücavir alan dışında ise yukarıda belirtilen yetkiler valilikçe kullanılır.

Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme alanındaki nüfusun kentsel faaliyetlerini sürdürebilmeleri için gerekli olan umumi hizmet alanlarının tesis edilmesi ve düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında “düzenleme ortaklık payı” olarak düşülebilir. Ancak, bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırk beşini geçemez.”

DOP’un Temel Amacı Nedir ?

DOP’un temel amacı, şehirleşmenin düzenli ve planlı bir şekilde yapılmasını sağlamak, kamusal hizmetler için gereken alanları temin etmek ve arsa sahiplerinin kamusal sorumluluklarını belirlemektir. Bu sistem, kişilerin mülkiyet hakları ile toplumun ihtiyaçları arasında bir denge kurmayı amaçlar.

DOP’un İşleyişi Nasıldır ?

3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili Yönetmelik, DOP’un nasıl hesaplanacağına dair hükümleri belirler. Bu mevzuata göre uygulama ve işleyiş şu şekildedir: İmar Hududu içinde bulunan arsalar ve araziler üzerinde yapılacak değişiklikler, belediyelere aittir.

Ancak bu alanlar belediye sınırları dışında yer alıyorsa, yetki valiliğe devredilir. Yapılacak düzenlemelerde, kamusal hizmetler için gerekli alanlar ayrılır ve “Düzenleme Ortaklık Payı” adı altında, arazi değer artışları karşılığında belirli bir pay alınabilir. Ancak, bu pay, arazinin orijinal yüzölçümünün %45’ini geçemez.

Düzenleme Ortaklık Payları (DOP), genellikle kamusal hizmet alanları için ayrılır. Bu alanlar; yol, park, otopark, eğitim ve sağlık tesisleri, pazar yerleri, ibadet yerleri gibi kullanım amaçlarına yönelik olup, sadece belirli hizmetlerin sunulması amacıyla kullanılabilir. İlgili düzenlemelere göre, her bir parsel üzerinden yalnızca bir kez DOP alınabilir. Ancak, bazı istisnai durumlarda bu payın ikinci kez alınmasına da izin verilebilir. Eğer belediye veya valilik, gerekli planlamaları beş yıl içinde yapmazsa, kamulaştırma işlemlerinden sorumlu olurlar.

Ayrıca, düzenlemeler sonucu maliklere verilecek yeni parsellerin, mümkünse mevcut taşınmazlarının yakın çevresinden verilmesi esastır. Bu düzenlemeye göre, kamusal hizmet alanlarında yer alan yapılar ya da ağaçlar, gerekli bedel ödenerek yıkılabilir veya sökülebilir. DOP olarak belirlenen alanlar ise kamuya devredilir ve bu devir, Tapu Müdürlükleri tarafından resmi olarak kaydedilir.

DOP Uygulamalarında DOP Oranı Nasıl Hesaplanır?

Yönetmelik’te, Düzenleme Ortaklık Payı Oranı (DOPO) belirlenmiştir. Bu oran, bir düzenleme sahasındaki toplam Düzenleme Ortaklık Payı miktarının, söz konusu saha içinde düzenlemeye dahil olan kadastro veya imar parsellerinin toplam yüzölçümüne oranı olarak tanımlanır. DOPO, virgülden sonra yedi basamağa kadar hesaplanır.

Hukuka Aykırı Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) Kesintisinin İptali Davası Nasıl Açılır?

DOP uygulamasının hayata geçirilmesinde izlenecek adımlardan biri parselasyon işlemidir. Düzenli parselasyon işlemlerinin tebligat usulü ise 3194 Sayılı İmar Kanunu’na göre ilanen tebliğ edilmesi olarak belirlenmiştir. Bu nedenle, uygulamanın parsel sahiplerinin mülkiyet haklarını ilgilendirdiği göz önünde bulundurularak, ilgililere tebligat yapılması gerekmektedir.

Dava açma süresi hesaplanırken yalnızca askı tarihleri dikkate alınmaz. Tebligat yapılmayan ve yalnızca askıya çıkarak ilan edilen parselasyon işlemlerinde dava açma süresi, ilgili kişinin işlemi öğrendiği tarih esas alınarak hesaplanacaktır.

Tebligat yapıldığında, 2577 Sayılı Kanun’a göre dava açma süresi 60 gündür. Eğer askı süresi içinde itirazda bulunulmuşsa, askı süresinin bitiminden itibaren 60 gün içinde itiraza cevap verilmesi beklenir. Bu durumda, idarenin cevap verip vermemesi durumu şu şekildedir: İdare 60 gün içinde cevap verirse, cevabın ardından 60 gün içinde dava açılmalıdır. Ancak, idare cevap vermezse, 60 gün sonunda itiraz zımnen reddedilmiş sayılır ve bu durumda 60 gün içinde dava açılmalıdır.

Parselasyon uyuşmazlıklarında dava açma ehliyeti açısından değerlendirme yapıldığında, parselasyon işlemlerinin iptali talebiyle dava açma hakkı, tapuda malik sıfatıyla kayıtlı kişiler veya veraset ilamıyla mirasçıları tarafından kullanılabilir. Bunun dışında, uzun süreli kullanım hakkına sahip zilyetler de dava açma ehliyetine sahiptir. Ancak, muhit sakini, zilyet olma durumu, gecekondusunun bulunması gibi gerekçelerle açılan davalarda, dava açma ehliyeti bulunmadığına dair kararlar verilmektedir.

Düzenleme Ortaklık Payı’na ilişkin uyuşmazlıkların, geniş çerçevede imar düzenlemeleri ve parselasyon işlemlerinin iptaline ilişkin uyuşmazlıkların çözüleceği mahkeme taşınmazın bulunduğu yerdeki idare mahkemesidir.

Av. Ahmet EKİN & Stj. Av. Tuğçe ŞEN