Kiraya Verenin Ayıba Karşı Tekeffül Sorumluluğu

Kiraya veren kira sözleşme kapsamında borçları kiralananı sözleşmede öngörülen şartlarda teslim etmek ve kiralananı kira sözleşmesi boyunca kullanıma hazır bulundurma yükümlülüğü altındadır. Söz konusu yükümlülükler kiraya verenin asli borcu olmakla birlikte kiralananın ayıbına ve zaptına karşı da asli borçları sebebiyle oluşan tali sorumluluğu vardır.

Kiraya verenin gerek ayıba karşı gerekse de zapta karşı sorumluluk halleri kanunda yedek hüküm olarak düzenlenmiştir. Yani bazı istisnai durumlar saklı kalmak kaydıyla taraflar sözleşmeyle bu sorumluluk ortadan kaldırılabilir.

Söz konusu istisna Türk Borçlar Kanunu’nun 301. Maddesinde düzenlenmiştir. Madde 301’e göre “Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz.” Kanunda da açıkça belirtildiği üzere konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine kiraya verenin sorumluluğunu kısıtlayan bir düzenlemeye yer verilemez. Diğer kira sözleşmelerinde ise genel işlem koşulları bünyesinde böyle bir değişiklik yapılamaz.

Ayıp kiraya verenin kiralanan konusunda taahhüt ettiği eksik veya hatalı çıkması gibi halihazırda taşıması gereken özellikleri taşımaması şeklinde de olabilir. Keza ayıp hukuki, ekonomik veya maddi bir ayıp olabileceği gibi açık veya gizli de olması mümkündür.

Kiraya verenin ayıba karşı tekeffül sorumluluğu iki ana başlık altında incelenir: Kiralananın teslimi sırasında mevcut ayıplar ve kira sözleşmesinin kurulmasından sonra ortaya çıkan ayıplar bakımından.

Kiralananın Teslimi Sırasında Mevcut Ayıplar

Kiraya veren kiralananı kiracıya taahhüt ettiği veya halihazırda bulunması gereken şekilde teslim etmeyip kiracı taraf da bu ayıplı edimi kabul etmezse kiraya verenin kiracıya karşı sorumluluğu doğar. 

Sorumluluğun Şartları

Kiralananın teslimi sırasında mevcut olan ayıplardan kiralayanın sorumlu olması için birtakım şartlar mevcuttur. Bu şartlar:

• Kiralanan ayıp olarak nitelendirilebilecek eksiklik ve bozukluklarla teslim edilmiş olmalıdır.
• Kiraya verenin ayıba karşı tekeffül sorumluluğu sözleşmeyle geçerli bir şekilde sınırlandırılmamış veya ortadan kaldırılmamış olmalıdır.
• Kiracı, kiralananı ayıplı bir şekilde kabul etmemiş olmalıdır.
• Kiracı bu ayıbı kiraya verene uygun bir sürede bildirmiş olmalıdır. 

Teslim Sırasında Mevcut Olan Ayıplar Bakımından Kiracının Sahip Olduğu Haklar

Teslim sırasında mevcut ve kiraya verenin sorumluluğunu gerektiren bir ayıp varsa bu ayıbın önemli olup olmamasına göre kiracının hakları farklılık arz edecektir.

Teslim Sırasında Ayıp Önemli Bir Ayıpsa

Borçlunun temerrüdüne ilişkin hükümlere başvurulabilir.

Kiralanan şeyin ediminden sonra ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğa ilişkin hükümlere başvurulabilir. Bu halde kiracının hakları; ayıbın tamir yoluyla giderilmesini talep hakkı, kira bedelinin ayıp oranında indirilmesini talep hakkı, eğer mevcutsa kiralananın ayıpsız bir benzeriyle değiştirilmesini isteme hakkı ve sözleşmeden dönme hakkı.

Kiracı bu haklardan hangisini kullanacağı seçmiş olursa olsun kiraya veren ayıbın kendisinden kaynaklanmadığını ispat etmiş olmadıkça kiracının zararını ödemekle mükelleftir. 

Teslim Sırasında Ayıp Önemsiz Ayıp Niteliğindeyse

Teslim sırasında ayıp önemsiz ayıp niteliğindeyse kiracı sadece kiralananda sonradan ortaya çıkan önemsiz ayıplara karşı kiraya verenin ayıba karşı tekeffül sorumluluğuna başvurabilir. Burada dikkat edilmesi gereken mevzu ayıbın önemsiz olması halinde kiracı ayıplı malın tamir edilmesi, ayıp oranında bedelde indirim ve ayıplı malın ayıpsız haliyle değiştirilmesini talep edebilir ancak sözleşmeden dönemez.

Kiralananda Sonradan Ortaya Çıkan Ayıplardan Sorumluluk

Kiraya veren, kira sözleşmesi boyunca kiralananı sözleşmeye uygun şekilde bulundurma borcunun uzantısı olarak kira konusu şeyde sadece kira sözleşmesinin kurulmasından önce bulunan ayıplardan değil kira sözleşmesi boyunca ortaya çıkacak ayıplardan da sorumludur. Kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıp kira sözleşmesinden önce kiraya verilen şeyde mevcut olan gizli bir ayıp olabileceği gibi sonradan da ortaya çıkmış olabilir.

Sorumluluğun Şartları

Kiralanan şeyde sözleşmeden önce gizli olarak bulunan ve sonradan ortaya çıkan ayıplarla kiralanan da sonradan ortaya çıkan ayıplar bakımından kiraya verenin sorumlu olabilmesi için birtakım şartlar mevcuttur:

• Kira konusu şeyde kira sözleşmesinin kurulmasından sonra kiraya verenin sorumluluğunu gerektiren bir ayıp ortaya çıkmış olmalıdır.
• Kiraya verenin ayıba karşı tekeffül sorumluluğu sözleşmeyle geçerli bir şekilde sınırlandırılmamış veya ortadan kaldırılmamış olmalıdır.
• Kiracı, kiralanan şeyde ortaya çıkan ayıbı kiraya verene bildirmiş olmalıdır.

Ayıba Karşı Tekeffül Sorumluluğunda Kiracının Hakları ve Bu Hakların Kullanılması

Önemli Ayıplarda

Kiracının hakları şu şekilde sıralanabilir:

• Kiralanandaki ayıpların tamir yoluyla giderilmesini talep etme hakkı
• Eğer mümkünse ayıpsız bir benzeriyle değiştirilmesini talep etme hakkı
• Kira bedelinden ayıp oranında indirim yapılmasını talep etme hakkı
• Sözleşmeyi fesih etme hakkı

Kiracı tüm bu zararlara ek olarak kiralananın ayıbından dolayı bir zarara uğramışsa bu zararın tazmin edilmesini de kiraya verenden talep edebilir. Kiraya veren zararın kendi kusurundan kaynaklanmadığını ispat etmedikçe zararın tazmini sorumluluğundan kurtulamaz.

Önemsiz Ayıplarda

Kiracının hakları şu şekilde sıralanabilir:

• Kiralanandaki ayıpların tamir yoluyla giderilmesini talep etme hakkı
• Eğer mümkünse ayıpsız bir benzeriyle değiştirilmesini talep etme hakkı

Kiracı tüm bu zararlara ek olarak kiralananın ayıbından dolayı bir zarara uğramışsa bu zararın tazmin edilmesini de kiraya verenden talep edebilir. Kiraya veren zararın kendi kusurundan kaynaklanmadığını ispat etmedikçe zararın tazmini sorumluluğundan kurtulamaz.

Ayıba Bağlı Hakların Kullanılması

Ayıbın Tamir Yoluyla Giderilmesi Talep Hakkının Kullanılması

Kiracı kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun sürede giderilmesini talep edebilir. Bu sürede ayıp giderilmezse kiracı, kiraya veren hesabına ayıbın giderilmesini sağlayabilir ve bu işlem için ödediği tutarı kira bedelinden indirebilir.

Kiraya veren ayıbı gidermek yerine uygun sürede ayıplı şeyi ayıpsız bir benzeriyle değiştirebilir.

Eğer Mümkünse Kiralananın Ayıpsız Bir Benzeriyle Değiştirilmesini İsteme Hakkının Kullanılması

Ayıplı kiralananın ayıpsız bir benzeriyle değiştirilmesinin kiraya veren bakımından mümkün olduğu hallerde kiracı öncelikle kiraya verene ayıbın giderilmesi için süre vermelidir. Verilen süre içerisinde ayıp giderilmezse kiracı kiraya verenden ayıplı şeyin ayıpsız bir benzeriyle değiştirilmesi talebinde bulunabilir.

Kira Bedelinin Ayıp Oranında İndirilmesi Hakkının Kullanılması

Kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların ve bu çerçevede önemli ayıpların varlığı halinde bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın tamir yoluyla giderilmesine kadar geçen süre için kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir. Önemle belirtilmelidir ki bu halde kira bedelinin sürekli şekilde indirilmesi değil ayıbın tamir yoluyla giderilmesine kadar indirilmesi söz konusudur. Bu halde indirim tutarı nispi metoda göre hesaplanır. Kira konusu şeyin ayıpsız objektif kira değerini, kira konusu şeyin ayıplı objektif değerine oranı kararlaştırılan kira bedeline uygulanarak ödenmesi gereken kira bedeli bulunur. Kararlaştırılan kira bedelinden aslında ödenmesi gereken kira bedelinin çıkarılmasıyla da indirim miktarı hesaplanmış olur.

Kira Sözleşmesini Fesih Hakkını Kullanılması

Sadece önemli ayıplarda sözleşmenin feshine gidilebilir. Ayıp nedeniyle sözleşmenin feshi için ayıbın giderilmesi için kiraya verene uygun bir süre verilmeli ve bu süre içerisinde ayıp giderilmemiş olmamalı veya ayıp bu tür bir sürenin verilmesine gerek olmayacak derece kiralananın kullanıma elverişliliğini büyük oranda veya tümüyle kaldırmış olmalıdır.

Kiraya veren ayıplı malın bir benzerini kiracıya hemen vererek ve uğradığı zararın tamamını gidererek onun seçimlik haklarını kullanmasını engelleyebilir.

Av. Ahmet EKİN & Stj. Av. Tuğçe ŞEN