Konut ve Çatılı İş Yeri Kiraları
Konut ve çatılı iş yeri kiraları, Türk Borçlar Kanunu‘nda düzenlenmiş özel bir kiralama türüdür. Kiralama işlemleri, kiracı ve kiraya veren arasında karşılıklı hak ve yükümlülükler doğurur.
Bu sözleşmeler, kiracının güvence vermesi, kira bedelinin belirlenmesi, konut kirasının aile konuru olması, kiralamaların sona ermesi, sözleşmenin bildirim ve dava yoluyla sona ermesi, kiracıdan kaynaklanan tahliye sebepleri ve kiracının ölümü gibi çeşitli başlıklar altında incelenebilir. Bu makalede, konut ve çatılı iş yeri kiralarının önemli unsurları detaylı bir şekilde ele alınacaktır.
Kiracının Güvence Vermesi
Kira sözleşmelerinde, kiracı, kiraya verene karşı bir güvence sağlamalıdır. Bu güvence genellikle bir depozito şeklinde ortaya çıkar. Kiracının güvence vermesi, kiraya verenin malını koruma amacı taşır. Türk Borçlar Kanunu’na göre, kiracı, kiralanan malı zarar vermemek ve sözleşme koşullarına uymakla yükümlüdür.
Bu bağlamda, kiraya veren, kiracıdan depozito talep edebilir. Depozito, genellikle bir veya iki aylık kira bedeline eşit olacak şekilde belirlenir ve kiracı, sözleşmenin sona ermesi halinde bu bedeli geri alma hakkına sahiptir. Ancak kiraya veren, kiracıdan alınan depozito ile birlikte kiralanan malda oluşan hasarları tazmin edebilir.
Kira Bedelinin Belirlenmesi
Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kira bedelinin nasıl belirleneceği ve artırılacağı önemli bir konudur. Kira bedeli, taraflar arasında anlaşma ile belirlenir ve her iki tarafın rızası ile sözleşmeye eklenir.
Kira bedelinin artırılması, genellikle yıllık olarak yapılır ve TBK’nın 344. maddesine göre, kira artış oranı, bir önceki kira yılına göre Üretici Fiyat Endeksi (ÜFE) artış oranını geçemez. Kiraya veren, her yıl kira bedelinde belli bir artış talep edebilir, ancak bu artışın kanunda belirtilen sınırlar içinde olması zorunludur.
Konut Kirasında Konunun Aile Konutu Olması
Konut kiralarında, kiracının aile konutu olması önemli bir unsurdur. Türk Borçlar Kanunu, kiracının konutunun aile konutu olması durumunda, belirli haklar tanımaktadır. Kiracı, aile konutunun kiralanmasında, ailenin birlikte yaşadığı bir adres olmasına dayanarak bazı ek korumalara sahiptir.
Kiracının, aile üyelerinin yaşadığı yerin kiralanması durumunda, aile üyelerinin de kiracının haklarını kullanma yetkisi bulunmaktadır. Ayrıca, kiracı, kira sözleşmesinin sona ermesi durumunda, aile konutu nedeniyle ek koruma talep edebilir. Kiracı, aile konutunu terk ettiğinde, kiraya verenin hakları da sınırlı hale gelir.
Konut ve Çatılı İş Yeri Kiralamalarının Sona Ermesi
Konut ve çatılı iş yeri kiralamalarının sona ermesi, taraflar arasında anlaşma yoluyla olabileceği gibi, kanunda belirtilen sebeplerle de gerçekleşebilir. Sözleşmenin süresi dolduğunda kiracı veya kiraya veren, karşılıklı anlaşarak sözleşmeyi sona erdirebilir.
Bunun yanı sıra, kira sözleşmesinin belirli süreli veya belirsiz süreli olmasına göre farklı sona erme şekilleri uygulanır. Belirli süreli sözleşmelerde, sözleşme süresi sonunda fesih hakkı doğarken, belirsiz süreli sözleşmelerde ise bildirim yoluyla fesih yapılabilir.
Kira Sözleşmesinin Bildirim Yoluyla Sona Ermesi
Kira sözleşmeleri, kanunda belirtilen usullerle bildirim yoluyla sona erdirilebilir. Belirli süreli kira sözleşmeleri, sürenin bitiminden en az 15 gün önce taraflardan birinin bildirimde bulunması halinde sona erdirilebilir. Bildirim yapılmaması durumunda, sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzatılmış sayılır.
Belirsiz süreli sözleşmelerde ise, kira dönemi sona ermeden en az üç ay önce yazılı bildirimle fesih talep edilebilir. Bu bildirimlerin doğru zamanda ve usulüne uygun yapılması, taraflar arasındaki anlaşmazlıkların önüne geçmek açısından önemlidir.
Kira Sözleşmesinin Dava Yoluyla Sona Ermesi
Kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erdirilmesi, kiraya verenin veya kiracının sözleşmeye aykırı davranışlarına bağlı olarak gerçekleşebilir. Kiraya veren, kiracının kira bedelini ödememesi, kiralanan mülkü amacına aykırı kullanması ya da mülkün zarar görmesine sebep olması gibi durumlarda dava açarak tahliye talep edebilir.
Benzer şekilde, kiracı da kiraya verenin sözleşme koşullarına uymaması halinde dava yoluyla sözleşmenin sona erdirilmesini talep edebilir. Bu tür davalar, Türk Borçlar Kanunu’nda öngörülen koşullara dayanarak açılmakta olup, mahkemenin vereceği karara göre işlem yapılır.
Kiracıdan Kaynaklanan Tahliye Sebepleri
Kiracıdan kaynaklanan tahliye sebepleri, genellikle kiracının sözleşme hükümlerine uymaması durumunda ortaya çıkar. Kiracının kira bedelini ödememesi, kiralanan mülkü amacı dışında kullanması veya mülke zarar vermesi gibi hallerde, kiraya veren tahliye davası açma hakkına sahiptir.
Ayrıca, kiracının kira sözleşmesine aykırı davranması, kiraya verenin tahliye talebinde bulunmasını mümkün kılmaktadır. Bu tür durumlarda, kiraya veren, kiracının kira süresi dolmadan da tahliye edilmesini sağlayabilir.
Kiracının Ölümü
Kira sözleşmesinin sona ermesine yol açan durumlardan biri de kiracının ölmesidir. Kiracının ölümü halinde, kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermez; ancak kiracının mirasçıları, kira sözleşmesini devam ettirme ya da sona erdirme hakkına sahiptir.
Mirasçılar, kira sözleşmesini devam ettirmek istemezlerse, kanunda belirtilen süre içinde kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilirler. Kiraya veren de, kiracının ölümünün ardından belirli şartlarda tahliye talep edebilir.
Sonuç olarak, konut ve çatılı iş yeri kiraları, hem kiracılar hem de kiraya verenler açısından dikkatle takip edilmesi gereken yasal düzenlemelere tabidir. Kiracıların haklarının korunması amacıyla getirilen hükümler, kira sözleşmelerinin sona ermesi sürecinde de önemli bir rol oynar. Tarafların hak ve yükümlülüklerini bilmesi, bu süreçlerin daha sağlıklı ilerlemesine katkı sağlayacaktır.
Duygu Maide KARATAŞ & Av. Ahmet EKİN
