Kiralanan Taşınmazların Tahliyesi Nasıl Gerçekleşir?
Taşınmazların boşaltılması için izlenen yol, genellikle iki durumda ortaya çıkar. Bu durumlar, kira bedelinin ödenmemesi veya kira süresinin sona ermesidir. Tahliye işlemi bu yolda icra dairesinde başlatılmaktadır.
Kira Bedelinin Ödenmemesi Sebebiyle İlamsız Tahliye Nedir?
Kiralayan, sadece tahsil edemediği kira bedelini almakla kalmayıp, aynı zamanda kiracının taşınmazı boşaltmasını talep ediyorsa, bu durumda kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle ilamsız tahliye yoluna başvurması gerekmektedir.
Takip talebi, genel haciz prosedürüne uygun olarak düzenlenir; bu talepte öne çıkan nokta, ödenmeyen kira bedellerinin tahsil edilmesi ve kiracının taşınmazı boşaltması isteğidir. İcra dairesi tarafından alınan takip talebi, kiracıya ödeme emri ile birlikte tahliye talebini içeren bir belge gönderilir. İtiraz süresi genellikle yedi gündür ve süre, tebliğ tarihinden itibaren başlar.
Ancak, altı aydan daha kısa süreli kira sözleşmelerinde bu süre üç gündür. Kiracı, ödeme emrini aldıktan sonra, borcunu kiraya verenin yazılı olarak belirttiği süre içinde ödemekle yükümlüdür. Konut çatılı iş yerleri kiralamalarında, ödeme yapması için kiracıya verilen süre en az otuz gündür.
Süresi içerisinde ödeme emrine itiraz edilmezse ya da yapılan itiraz kaldırılırsa takip kesinleşir. Ödeme süresi (kural olarak otuz gün) aşıldığında, kiralayan alacaklı borçlunun varlıklarına icra dairesinden haciz koyulması talebinde bulunabilir. İtiraz süresi sona erdiğinde, para alacağına ilişkin kısım kesinleşmiş olsa bile, ödeme süresi geçmeden takibe devam etmek mümkün değildir.
Temerrüt Nedeniyle İlamsız Tahliye Nedir?
Borçlu, ödeme emrine itiraz etmez ve belirlenen süre içinde borcunu ödemezse, alacaklı kiracının temerrüt nedeniyle tahliyesini talep edebilir.
Görevli ve yetkili mahkeme: Görevli mahkeme genellikle icra mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise genel hükümlere göre belirlenir.
Süre: Alacaklı, ihtar süresinin sonundan itibaren altı ay içinde kiracının tahliyesine ilişkin karar alınmasını talep etmelidir.
Karar: İcra mahkemesi, başvuru üzerine borçlunun konut ve çatılı işyeri kiralarında otuz günlük, ürün kiralarında ise altmış günlük yasal ödeme süresi içinde kira borcunu ödemediğini tespit ederse, borçlu kiracının taşınmazdan tahliyesine hükmeder. Ödeme emrine itiraz icra dairesine yapılır. Ödeme emrine itiraz süresi yedi gündür. Süre tebliğden itibaren başlar. Kiracı yasal süre içerisinde itiraz ederse bu itiraz takibi durdurur.
Kira Süresinin Sona Ermesi Sebebiyle İlamsız Tahliye Nedir?
Kira süresinin bitiminden kaynaklanan ilamsız tahliye yöntemi, kiralayanın elinde yazılı bir kira sözleşmesi bulunması durumunda, kiracıyı tahliye etmek amacıyla başvurduğu bir takip yoludur.
Kiralayan, kira süresinin sona ermesini takiben sözleşmeyi yenilememe kararı alırsa, bu sürenin sonundan ya da tahliye taahhüdündeki sürenin dolmasından itibaren bir ay içinde icra dairesine başvurarak kiracının tahliyesi için takip işlemi başlatmalıdır. Tahliye talebiyle birlikte, yazılı kira sözleşmesinin de ayrıca icra dairesine sunulması gerekmektedir.
Tahliye talebini alan icra müdürü, kiracıya bir tahliye emri gönderir. Tahliye emrinde, kiralayan ve kiracının kimlik bilgileri dahil olmak üzere yerleşim yerleri, kira sözleşmesinin tarihi, kiracının on beş gün içinde taşınmazı boşaltması gerektiği belirtilir. Kiracının, kiranın yenilendiği veya uzatıldığına dair bir itirazı varsa, bu itirazı yedi gün içinde icra dairesine bildirmesi gerektiği ifade edilir. Aksi takdirde, kiracının itirazda bulunmaması veya taşınmazı boşaltmaması durumunda zorla tahliye edileceği belirtilir.
Kiracı, tahliye emrine süresi içinde itiraz etmez veya ettiği itirazı kaldırırsa, takip kesinleşir. Kiracı, tahliye emrine, tebliğinden itibaren yedi gün içinde yazılı veya sözlü olarak icra dairesine itiraz edebilir. İtirazın yapılmasıyla birlikte takip durur. Eğer kiracı, kira sözleşmesindeki veya tahliye taahhüdündeki imzayı inkâr etmek istiyorsa, bunu ayrıca ve açıkça belirtmelidir; aksi halde bu imza ikrar edilmiş sayılır.
Süresi içinde itiraz yapılmaz veya itiraz kaldırılırsa, kiralanan taşınmaz, sürenin bitiminde zorla tahliye edilir ve kiralayana teslim edilir. Ancak bu işlem için, tahliye emrinin tebliğinden itibaren en az on beş gün sürenin geçmiş olması gerekmektedir.
Av. Ahmet EKİN & Stj. Av. Kübra DEMİR
