Kiralanan Taşınmazların İlamsız İcra Yolu İle Tahliyesi

Kiralanan Taşınmazların İlamsız İcra Yolu ile Tahliyesi

Kural olarak kiraya verilen taşınmazın tahliye edilebilmesi için kiraya verenin kiracıya karşı sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açması ve davayı kazanması halinde mahkeme ilamı ile ilamlı icra takibi yapması gerekmektedir. Kiralayan, kanunun tanıdığı iki istisnai halde tahliye davası açmadan ilamsız icra takibi ile taşınmazın tahliye edilmesini sağlayabilir. Bu haller kira bedelinin ödenmemesi ve kira süresinin dolmasıdır.

A. Kira Bedelinin Ödenmemesi Sebebiyle İlamsız Tahliye

Kiraya veren, kiracının kira bedelini ödememesi halinde hem ödenmeyen kira bedelini tahsil etmek hem de kiracının tahliye edilmesini istiyorsa kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle ilamsız tahliye yoluna başvurmalıdır.

Kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle ilamsız tahliye yoluna gidilebilmesi için yazılı bir kira sözleşmesinin olması şart değildir.

1. Takip Talebi

Takip talebi genel haciz yolundaki gibidir; ödenmeyen kira bedeli ile taşınmazın tahliyesi talep edilir.

Eğer yazılı kira sözleşmesi varsa kiraya veren takip talebi ile birlikte sözleşmenin aslını veya örneğini ve borçlu (kiracı) sayısı kadar örneğini icra dairesine vermelidir.

2. Ödeme Emri

Kiraya verenin takip talebini alan icra dairesi bir ödeme emri düzenler ve kiracıya gönderir. Ödeme emri tahliye talebini de içerir. Ödeme emrinde yer alan kayıtlar:

• Takip talebindeki unsurlar,
• Fesih ihtarı,
• İtiraz süresinin yedi gün olduğu ihtarı (altı aydan kısa süreli adi kiralarda üç gün),
• Kira sözleşmesini ve sözleşmedeki imzayı açıkça inkar etmezse kira sözleşmesini ve imzayı kabul etmiş sayılacağı ihtarı,
• Kira borcunu bildirilen süre içinde ödemesi ihtarı.

Ödeme emrini alan kiracı borcunu kiraya veren tarafından kendisine yazılı olarak tanınan süre içinde ödemek zorundadır. Türk Borçlar Kanunu’na göre kiracıya verilecek süre en az on gün; konut ve çatılı iş yeri kiralarında en az otuz gün; hasılat kiralarında ise en az altmış gün olabilir. Bu süreler kiracıya yazılı bildirim yapılmasını izleyen gün işlemeye başlar.

3. Ödeme Emrine İtiraz

Ödeme emrine itiraz tebliğden itibaren yedi gün içinde icra dairesine yapılır. Altı aydan daha kısa süreli adi kira sözleşmelerinde itiraz süresi üç gündür.

Borçlu kiracı süresi içinde ödeme emrine itiraz etmemişse icra takibi kira alacağı için kesinleşir. Bunun üzerine borçlu ödeme süresinde borcunu ödemezse alacaklı (kiraya veren-kiralayan) borçlunun mallarının haczedilmesini isteyebilir. Ancak tahliye talebi mutlaka icra mahkemesinden istenir. Alacaklı ihtar süresinin bitiminden itibaren altı ay içinde tahliye isteminde bulunmalıdır.

Ödeme emrine itiraz takibi durdurur.

Borçlunun (kiracının) itirazı ile duran takibe devam etmek isteyen alacaklının itirazın kaldırılması ve tahliye talebi için icra mahkemesine başvurması gerekmektedir. Alacaklı itirazın kendisine tebliğinden itibaren altı ay içinde itirazın kaldırılması ve tahliye talebinde bulunmazsa aynı kira alacağı için bir daha ilamsız icra takibi yapamaz.

Borçlu itirazında gösterdiği sebeplerle bağlıdır. Borçlu kira sözleşmesine itiraz edebileceği gibi kira sözleşmesi dışında da itirazda bulunabilir.

Borçlunun kira sözleşmesine itiraz etmesi sözleşmenin varlığını kabul etmemesidir. Kira sözleşmesine itiraz açık ve kesin olmalıdır. Alacaklının bu durumda yazılı kira sözleşmesi göstermesi gerekmektedir. Yazılı kira sözleşmesi gösteremeyen alacaklı, icra mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye talebinde bulunamaz. Ancak sulh hukuk mahkemesinde kira alacağının ödenmesi ve tahliye davası açabilir. Borçluya gönderilmiş olan ödeme emri bu dava için yazılı ihtar kabul edilir.

Kira sözleşmesi yazılı ancak noter onaylı değilse alacaklı, icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliye talep edemez. Bu durumda alacaklı sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilir ve ödeme emri ihtar yerine geçer. Sulh hukuk mahkemesinde açılan tahliye davasını alacaklı kazanırsa borçlu kiracı, kira sözleşmesindeki imzasını haksız yere inkar ettiği için para cezasına mahkum edilir.

Yazılı kira sözleşmesi noterde düzenlenmiş ya da onaylanmışsa alacaklı, icra mahkemesinden itirazın kaldırılması ve tahliye talebinde bulunabilir. Bu halde kiracı itirazını yine noterde düzenlenmiş ya da onaylanmış bir belge ile ispat edebilir.

Kira sözleşmesine itiraz eden borçlu itiraz sebebiyle bağlıdır. İtirazında haksız olduğu anlaşılan borçlu başka itirazlar ileri süremez.

İcra mahkemesi, yaptığı inceleme sonunda borçlunun alacaklı ile aralarında kira sözleşmesi bulunmadığı iddiasının haksız olduğu kanısına varırsa diğer itiraz sebeplerini incelemeden itirazın kaldırılmasına ve taşınmazın tahliyesine karar verir.

Kira sözleşmesine açıkça itiraz etmeyen borçlu sözleşmeyi kabul etmiş sayılır ancak sözleşme dışında başka itirazlarda bulunabilir.

Kira sözleşmesi dışındaki itiraz sebepleri de icra takibini durdurur. Kira bedelinin ödendiği, erteleme nedeniyle kira bedelinin istenemeyeceği vb. kira sözleşmesi dışındaki itiraz sebeplerine örnektir. Bu durumda alacaklı takibe devam etmek istiyorsa icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliye talep etmelidir. Bu itirazın kaldırılması kesin olarak kaldırmadır. Borçlu itirazını İİK m.68’deki belgelerle ispatlayabilir.

Kiracı kira bedelini ödeme emrinin tebliğinden önce hakimin belirlediği tevdi yerine ya da kiraya veren ile kararlaştırdıkları banka hesabına yatırmış ise icra mahkemesi kiracının tahliyesine karar veremez.

İcra mahkemesinin itirazın kaldırılması ve tahliye kararına karşı kanun yoluna gidilmesi icra takibini durdurmaz.

B. Kira Süresinin Sona Ermesi Sebebiyle İlamsız Tahliye

Kira süresinin dolması nedeniyle ilamsız tahliye yoluna başvurabilmek için kiraya verenin elinde yazılı kira sözleşmesi olmalıdır. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında ayrıca tahliye taahhüdünün de olması gerekmektedir.

Yargıtay kararlarına göre kira sözleşmesi ile verilen tahliye taahhüdü kiracının zor durumundan faydalanılarak alındığı için geçerli bir taahhüt değildir.

1. Tahliye Talebi

Kira sözleşmesinin süresinin sona ermesinden sonra sözleşmeyi yenilemek istemeyen kiraya veren, sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde icra dairesine başvurarak kiracının tahliyesi için takip başlatmalıdır. Kiraya verenin, yazılı kira sözleşmesini ve konut ve çatılı iş yeri ise tahliye taahhüdünü takip talebi ile birlikte icra dairesine vermesi gerekmektedir.

2. Tahliye Emri

Tahliye talebini alan icra müdürü kiracıya tahliye emri gönderir. Tahliye emrinde bulunması gereken unsurlar:

• Kiraya verenin, kiracının ve varsa temsilcilerinin kimlikleri ve adresleri,
• Kira sözleşmesinin tarihi, kiracının sözleşmenin yenilendiğine veya uzatıldığına ilişkin itirazı varsa yedi gün içinde bildirmesi ihtarı,
• Kiracı yedi gün içinde itiraz etmez ve taşınmazı tahliye etmezse, kiracının tahliye emrinin tebliğinden itibaren on beş gün içinde taşınmazı tahliye ve teslim etmesi aksi takdirde zorla çıkarılacağı ihtarı.

3. Tahliye Emrine İtiraz

Kiracı yedi günlük süre içinde itiraz etmezse takip kesinleşir ve kiracının taşınmazdan tahliye edilmesi istenebilir.

Kiracı tahliye emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde itirazını yazılı veya sözlü olarak icra dairesine bildirebilir. Tahliye emrine itiraz takibi durdurur.

Kiracı kira sözleşmesi ya da tahliye taahhüdündeki imzayı inkar ediyorsa bunu itirazında ayrıca ve açıkça belirtmesi gereklidir aksi halde imzayı kabul etmiş sayılır. İmzaya itiraz halinde icra mahkemesi imza incelemesi yapamaz; kiraya veren sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açmalıdır.

Kiracı adi yazılı kira sözleşmesi veya tahliye taahhüdündeki imzayı inkar etmemişse ya da kira sözleşmesi veya tahliye taahhüdü noterlikçe düzenlenmiş ya da onaylanmışsa kiraya veren, icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını talep edebilir.

Kiracı, kira sözleşmesinin yenilendiğini veya uzatıldığını noter tarafından düzenlenmiş veya onaylanmış ya da imzası ve tarihi ikrar edilmiş bir belge ispat edemezse icra mahkemesi itirazın kaldırılmasına karar verir.

Kiraya veren kiracının dayandığı adi senetteki imzayı inkar ederse icra mahkemesi imza incelemesi yapamaz ve itirazın kaldırılmasına karar verir. Bunun üzerine kiracı genel mahkemede dava açabilir. Kiraya verenin sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açması gerekir.

Kiracı tahliye emrine itiraz etmezse ya da itiraz etmiş ancak itirazın kaldırılmasına karar verilmişse kiracı, icra dairesi tarafından taşınmazdan zorla çıkartılır ve taşınmaz kiraya verene teslim edilir.

C. Taşınmazda Üçüncü Kişinin Bulunması