Kiralananda Yenilik ve Değişiklik Yapılması

Kiralananda yenilik ve değişikliklerin yapılması, kiracı ve kiraya veren arasında potansiyel sorunlara yol açabilen bir meseledir. Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun bir şekilde kullanmalı ve teslim aldığı duruma geri vermelidir.

Kiracının, kiraya verenin yazılı izni olmadan kiralananda yenilik veya değişiklik yapması, kiralananın temel yapısına müdahale etmesi ve kiralananın değerini artırması anlamına gelir. Bu durumda, kiraya veren, kiracının özenli kullanma yükümlülüğünü ihlal ettiğini ve kira sözleşmesini sonlandırma hakkına sahip olduğunu iddia edebilir.

Türk Borçlar Kanunu’nda kiralananda yenilik ve değişiklik yapılmasıyla ilgili bazı hükümler bulunmaktadır. TBK m. 316 kiracının kiralananı özenle kullanma yükümlülüğünü düzenlemektedir. Buna göre, kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun bir şekilde özenle kullanmalıdır.

Kiracının kullanma hakkı, genellikle kiralananda değişiklik yapma yetkisini içermez. TBK m. 321 ise, kiracının yenilik ve değişiklik yapma hakkını düzenler. Buna göre, kiracı, kiraya verenin yazılı izni ile kiralananda yenilik veya değişiklik yapabilir. Ancak, bu durumda kiracı, yenilik veya değişikliğin geri alınması için gerekli masrafları karşılamalı veya kiralananın eski haline getirilmesi için gerekli teminatı sağlamalıdır.

Kiraya Veren Tarafından Yapılan Yenileme ve Değiştirme

Kiraya veren tarafından kiralananda yenileme ve değiştirme yapılması, TBK m. 320’de düzenlenmiş bir konudur. Bu maddeye göre, kiraya veren, kiralananın durumunu iyileştirmek veya değerini artırmak amacıyla, kira sözleşmesinin feshini gerektirmeyen ve kiracı tarafından kabul edilebilir nitelikte olan yenileme veya değiştirme işlemleri yapabilir. Bununla birlikte, bu işlemleri gerçekleştirirken kiracının çıkarlarını gözetmekle yükümlüdür ve kiracının kira bedelinde indirim yapma veya uğradığı zararı tazmin etme hakları saklıdır.

Kiraya veren tarafından gerçekleştirilen yenileme veya değiştirme işlemleri, kiracının kullanma ve yararlanma hakkını etkileyebilir. Bu durumda, kiracı, kira bedelinde indirim talep etme hakkına sahip olabilir. Ayrıca, kiracı, uğradığı zararı telafi etmek için kiraya verene karşı hukuki yollara başvurabilir. Kiraya veren, kiracının rızasını almadan gerçekleştirdiği yenileme veya değiştirme işlemleri sonucunda kiralananın temel özelliklerine müdahale etmiş veya kiralananın değerini azaltmışsa, kiracı kira sözleşmesini feshetme hakkına sahip olabilir.

Kiralananda Yenileme ve Değiştirme Sırasında Geçici Tahliye

Kiralananda yenileme ve değiştirme sırasında geçici tahliye TBK m. 320 ile “Kiraya veren, kiralananda, kira sözleşmesinin feshini gerektirmeyen ve kiracıdan katlanması beklenebilecek olan yenilik ve değişiklikler yapabilir. Bu yenilik ve değişikliklerin yapılması sırasında kiraya veren, kiracının menfaatlerini gözetmekle yükümlüdür. Kiracının, kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları saklıdır.” şeklinde düzenlenmiştir.

Kiralananda yenileme ve değiştirme sürecinde geçici tahliye, kiracının kiralananı, kiraya verenin gerçekleştireceği yenileme veya değişiklik işlemleri nedeniyle belirli bir süre için boşaltması anlamına gelir. Bu durum genellikle kiracının geçici olarak taşınmazdan çıkması ve kira sözleşmesinin feshedilmesini gerektirmeyen bir çözüm sunar. Kiracı, geçici tahliye sürecinin sonunda kiralananı geri alabilir ve kira sözleşmesi devam eder.

Geçici tahliye, kiraya verenin talebi üzerine mahkeme kararıyla veya kiracının kendi rızasıyla gerçekleştirilebilir. Kiraya veren, kiralananın yeniden düzenlenmesi veya iyileştirilmesi gerektiğinde bu tür bir tahliyeyi talep edebilir ve kiracı da kabul ederse bu süreci başlatabilir.

Geçici tahliye sürecinde, kira bedelinin nasıl ödeneceği, kiralananın korunması ve yenileme veya değişikliklerin sona ermesinin ardından kiralananın nasıl iade edileceği gibi konular, taraflar arasında yapılacak bir anlaşma ile netleştirilebilir. Bu, kiracının haklarını ve çıkarlarını koruma açısından önemlidir ve taraflar arasında herhangi bir belirsizliği ortadan kaldırabilir.

Sonuç olarak, geçici tahliye süreci, kiracının geçici olarak taşınmazı terk etmesine olanak tanırken, kira sözleşmesinin devam etmesini sağlayan bir çözüm sunar. Bu, hem kiraya verenin kiralananı iyileştirmesi için gerekli zamanı sağlar hem de kiracının taşınmazı geri almasını garanti eder.

Kiracı Tarafından Yapılan Yenileme ve Değiştirme Harcamaları

Kiracı tarafından yapılan yenileme ve değiştirme harcamalarına ilişkin TBK m. 321’de düzenleme mevcuttur. Bu düzenlemeye göre; kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklikler yapabilir. Yenilik ve değişikliklere rıza gösteren kiraya veren, yazılı olarak kararlaştırılmış olmadıkça, kiralananın eski durumuyla geri verilmesini isteyemez. Kiracı, aksine yazılı bir anlaşma yoksa, kiraya verenin rızasıyla yaptığı yenilik ve değişiklikler sebebiyle kiralananda ortaya çıkan değer artışının karşılığını isteyemez.

Kiracı tarafından gerçekleştirilen yenileme ve değiştirme harcamaları, kira sözleşmelerinde sıklıkla karşılaşılan ve dikkate alınması gereken önemli bir konudur. Kiracı, kiraladığı taşınmazda yenilikler yapmak veya değişiklikler yapmak istediğinde, bu değişiklikler için öncelikle kiraya verenin yazılı onayını almalıdır. Aksi takdirde, kiraya veren, kira sözleşmesini sona erdirebilir veya kiralananın eski haline getirilmesini talep edebilir. Bu nedenle kiracının, herhangi bir anlaşmazlık veya hukuki sorun yaşamamak için bu adımı atmış olması önemlidir.

Kiracının gerçekleştirdiği yenilikler ve değişiklikler, kiralananın değerini artırıyorsa, kiracı bu artışın bir karşılığını talep edebilir. Ancak, bu tür bir anlaşmanın yazılı olarak yapılması ve kiraya verenle net bir anlaşmanın sağlanması gerekmektedir. Bu, her iki taraf için adil ve açık bir anlayışı pekiştirmek açısından önemlidir.

Bununla birlikte, kiracının yaptığı yenilikler ve değişiklikler, KDV hesaplamalarını da etkileyebilir. Kiracı, kiralananı terk ederken yaptığı yenilikleri veya değişiklikleri, mülk sahibine bedelsiz veya emsaline göre düşük bir bedelle devrederse, mülk sahibi bu değeri kira geliri olarak vergilendirebilir. Kiracı, yaptığı yenilikleri veya değişiklikleri mülk sahibine karşılığında devrederse, bu durumda KDV ödemesi gerekebilir.

Sonuç

Kiralananda yenilik ve değişiklik yapılması konusunda, kiracı ve kiraya veren arasında anlaşmazlık çıkarsa, taraflar hukuki yollara başvurabilirler. Kiraya veren, kiracının hukuka aykırı olarak yaptığı yenilik veya değişikliğin engellenmesini, durdurulmasını veya geri alınmasını talep edebilir. Kiraya veren, bu durumu kira sözleşmesini haklı bir nedenle sona erdirmek için bir gerekçe olarak kullanabilir.

Kiracı ise, yaptığı yenilik veya değişikliğin kiraya verenin iznine dayandığını veya kiralananın değerini artırdığını kanıtlamaya çalışabilir. Bunun yanı sıra, kiracı, değişikliklerin maliyetini karşıladığını veya gerekli teminatı sağladığını belirtebilir.

Ekin Hukuk Bürosu olarak kira hukuku alanında uzman avukat kadromuzla iletişime geçmek ve dava ve işlemlerinizi takip etmek için bize ulaşabilirsiniz.

Stj. Av. Nesrin KOŞAR & Av. Ahmet EKİN