Kira Tespit Davası Nedir?
Kira tespit davası, kira bedelinin yeniden belirlenmesi talepli davadır. Kiracı veya kiraya veren tarafından açılabilir. Mahkeme kararıyla, kiracı aleyhine yapılabilecek tek değişiklik kira bedelidir.
Kira aleyhine düzenleme yasağı, Türk Borçlar Kanunu’nun 346. maddesinde yer almaktadır. Bu madde kapsamında kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında herhangi bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği hükme bağlanmıştır. Aynı zamanda, kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu öngören anlaşmaların veya sonraki kira bedellerinin muaccel hale getirilmesi şartlarının da geçersiz olduğu ifade edilmiştir. İşyeri kira tespit davası ile konut kiralama süreci arasında fark bulunmamaktadır.
Kira bedelinin sınırı TBK m. 344/2 ile düzenlenmiştir. Söz konusu maddeye göre, “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.”
Mahkemenin tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalarına göre değişim oranı üzerinde karar verebilmesi için kira sözleşmesinin 5 yılın üzerinde olması gerekir.
TBK m. 345/1 gereğince kira bedelinin belirlenmesi talebiyle açılacak davada süre koşulu bulunmamaktadır. Dava her zaman açılabilir. Bununla birlikte, kira sözleşmesinin yeni dönemi başlamadan en geç 30 gün önce açılması veya kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına dair yazılı bir bildirimde bulunulması şartıyla, yeni kira dönemi başladığında belirlenen kira bedeli geçerli olacaktır.
Kira Tespit Davası İçin Kira Sözleşmesinin En Az 5 Yıllık Olması
Taraflar arasındaki kira sözleşmesi beş yılın altında ise ve kira bedelinin artışına dair bir anlaşma bulunmuyorsa, mahkeme taşınmazın ve benzer diğer mülklerin piyasa değerine göre bir kira artış oranı belirleyecektir. Mahkeme tarafından belirlenen kira artış oranı, tüketici fiyat endeksindeki son 12 aylık ortalama değişim oranını aşmayacaktır.
TBK m.344/3 gereğince beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda yeni uygulanacak kira bedeli;
- Hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı,
- Kiralanın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak,
- Hakkaniyete uygun bir biçimde kira bedeli belirlenecektir.
Kira Tespit Davasının Şartları Nelerdir?
Kira tespit davasının açılması temelde iki şartın gerçekleşmesine bağlıdır;
- Geçerli bir kira sözleşmesinin bulunması,
- Tarafların hukuki yararının bulunması,
Kira Tespit Davası Açma Süresi
Kira tespit davası şartları içinde herhangi bir süre koşulu bulunmamakla birlikte, yeni kira dönemi başlamadan en az 30 gün öncesinden açılır ise mahkeme, yeni kira dönemi başlangıcından itibaren geçerli olacak kira bedelini belirleyebilecektir.
Eğer yeni kira dönemi içinde kira bedeli artışı yapılacağına dair yazılı bir bildirimde bulunulmuş ve bu bildirimden en az 30 gün önce dava açılmışsa, kira bedeli yeni kira dönemi başladığında geçerli olacaktır. Ancak bu şartlar sağlanmadığı takdirde mahkeme, bir sonraki kira dönemi için karar verebilecektir.
Kira Tespit Davasının Kesinleşmeden İcraya Koyulması
Kira tespit davası sonucunda verilen karar, kesinleşmeden icra takibine konulamayacaktır. Kira bedelinin belirlenmesine dair verilen karar, mahkeme tarafından her iki tarafın tebliğ edildiği tarihten itibaren yasal süre içinde itiraz edilmezse karar kesinleşecektir. Ancak karara karşı itiraz yoluna başvurulmuşsa, ilgili ilam icra takibine konulamayacaktır.
İcra takibi, kesinleşmiş bir karara dayanmalıdır. Kararın kesinleşmesi, itiraz hakkının kullanılmamış olması veya itirazın reddedilmesi anlamına gelir. Bu nedenle, kira tespit davası sonucunda verilen kararın icra takibi için yeterli bir temel oluşturabilmesi için kesinleşmesi gerekmektedir.
Kira Tespit Davasının Tahliye Davası İle Birlikte Açılması
Tahliye davası, kiracının belirli sebeplerle kiraya verilen taşınmazdan çıkartılması talebini içeren bir hukuki süreçtir. Bu konuda kanuni bir düzenleme olmamakla birlikte Yargıtay’ın geçmiş kararları, kira bedelinin tespiti ve tahliye davasının ayrı ayrı açılmasını hukuka aykırı bulmamış ve bu kararları onama yoluna gitmiştir. Davalının gereksinimlerine dayalı olarak açılan tahliye ve kira bedelinin tespiti davalarında tahliye talebini onaylama kararı vermiştir.
Kira Tespit Davasında Yetkili ve Görevli Mahkeme
Kira bedelinin tespiti davası kira sözleşmeleri kaynaklanmaktadır. Bu nedenler sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesi yetkili olacaktır. Sözleşmenin ifa edileceği yer taraflar arasında belirlenmemiş ise davalının yerleşim yeri de yetkili mahkemedir.
Kira bedelinin tespitinde görevli mahkeme ise Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Tespit Edilen Kiranın Geçerli Olduğu Zaman
TBK m.345’e göre Kira bedelinin tespiti davasından kaynaklanan kararın, yeni kira döneminde geçerli olabilmesi için belirli koşulların yerine getirilmesi zorunludur.
Bu şartlar;
- Davanın yeni dönemin başlangıcından en az 30 gün önce açılmış olması halinde; yeni kira döneminin başından itibaren geçerlidir.
- Dava açılmamasına rağmen, yeni kira dönemi başlangıcından en az 30 gün önce kiracıya, kira bedelinin arttırılacağına dair ihtarname tebliğ edilmişse; yeni kira döneminin başından itibaren geçerlidir.
- Eğer kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kiranın artırılacağına dair bir hüküm bulunuyorsa ve yeni kira dönemi sonuna kadar kira bedelinin tespiti davası açılırsa, sözleşmedeki bu hükmün gereği olarak mahkeme tarafından belirlenen aylık kira bedeli, yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır.
Kira Tespit Davasının Kısmi Veya Belirsiz Alacak Davası Olarak Açılamaması
Yargıtay içtihatları ile kira tespit davasının kısmi veya belirsiz alacak davası olarak açılamayacağı düzenlenmiştir.
| Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Esas: 2017/2792 Karar: 2021/267 “…Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında somut olaya gelince; davacılar vekili, davalı ile aralarında 01.02.2011 tarihinde başlayıp 01.02.2016 tarihinde sona erecek kira sözleşmenin 3. maddesine göre kira bedelinin 2011 yılı için 4.500,00TL olarak belirlendiğini, sonraki yıllarda kira bedelinin (ÜFE+TEFE)/2 oranında artırıldığını, sözleşmenin 3. maddesinin son fıkrasında, tarafların ilk üç yılın sonunda kira bedelinde yapılacak olan artışa ilişkin mutabakata varamazlar ise, kira bedeli artışının bilirkişi marifeti ile tespit ettirileceğinin düzenlendiğini, ancak davalının kira bedeli konusunda ortak mutabakata varılmaksızın 2014 yılı için 5.693,27TL ödeme yaptığını ileri sürerek taşınmazın kira bedelinin 17.02.2014 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık 8.000,00TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiş, 12.02.2015 tarihli ıslah dilekçesi ile de davayı brüt 8.000,00TL kira bedeli üzerinden açtıklarını belirterek kira bedelinin brüt 9.200,00TL olarak tespitine karar verilmesini istemiştir. Daha önce de belirtildiği gibi kira bedelinin tespiti davaları kendine özgü bir dava olup inşai davalar sonunda verilen kararlara yakın bir niteliktedir. Bu davalarda sadece ilgili kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin tespiti istenir ve kira bedelinin tespiti davasının sınırlı bir konusu vardır. Dava sonucunda hâkim, ileriye yönelik olarak bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler ve kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli, hâkim kararı ile değiştirilmiş olur. Davanın bu niteliği gereğince kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemez ve kira bedeli davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir. Diğer bir anlatımla kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz…” |
Ekin Hukuk Bürosu olarak kira hukuku alanında uzman avukat kadromuzla iletişime geçmek ve dava ve işlemlerinizi takip etmek için bize ulaşabilirsiniz.
Stj. Av. Nesrin KOŞAR & Av. Ahmet EKİN
