Önalım Davası Nedir?

Önalım davası, hak sahibinin alıcıya karşı önalım hakkını kullanmak için açtığı ve sonunda hakimin davacı adına taşınmazın mülkiyetinin tesciline karar verdiği yenilik doğuran dava türüdür.

Önalım hakkık, önalım hakkı sahibinin açacağı bir dava ile kullanılır.

Önalım davası, bir tespit veya eda davası olmayıp, niteliği itibariyle yenilik doğuran bir davadır.

Önalım Davasının Tarafları Kimlerdir?

Önalım davasının tarafları aşağıda belirtilmiştir:

Önalım Davasının Davacısı

Sözleşmeden doğan önalım davasını açma hakkı, önalım hakkı sahibine aittir.

Hak sahibinin ölmesi veya önalım hakkını üçüncü bir kişiye devretmesi halinde bu davayı mirasçılar veya devralan üçüncü kişi açar.

Önalım Davasının Davalısı

Sözleşmeden doğan önalım davasının davalısı satılan taşınmaz tapu kütüğüne tescil edilmişse, yeni malik, yani alıcı; henüz edilmemişse, eski malik, yani satıcıdır.

Satılan taşınmazın mülkiyeti alıcı adına henüz tapu kütüğüne tescil edilmemişse, bu dava, satıcı aleyhine açılır. Alıcı (yeni malik) ölmüşse dava mirasçıları aleyhine açılmalıdır.

Yeni malik (alıcı), taşınmazı tekrar üçüncü bir kişiye satmış ve mülkiyetini de tapuda devretmişse, hak sahibinin de adı tapu siciline şerh edilmiş olmak kaydıyla önalım davası bu üçüncü kişiye karşı da açılabilir.

Önalım Davasının Açılması Gereken Süreler

Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren 3 ay ve her halde satışın üzerinden 2 yıl geçmekle düşer. Bu süreler zamanaşımı değil, hak düşürücü sürelerdir. 3 aylık süreye, “nispi hak düşürücü süre”, 2 yıllık süreye ise “mutlak hak düşürücü süre” denilir.

Dava, alıcıya karşı bu süreler içinde açılmadığı takdirde, artık ona karşı önalım hakkı kesin olarak düşer, dolayısıyla dava açılamaz.

Bu süreler hak düşürücü süreler oldukları için zamanaşımı sürelerinde olduğu gibi, bunların durması veya kesilmesi söz konusu olmaz. Ayrıca, hakim yargılamanın her safhasında bu süreleri re ‘sen göz önünde tutmak zorunda olduğu gibi, taraflar da bunu itiraz olarak ileri sürebilirler.

3 aylık nispi sürenin işlemeye başlaması, dolayısıyla davacının (hak sahibinin) önalım davasını açabilmesi için alıcının veya satıcının, satışı, noter kanalıyla önalım hakkı sahibine bildirmesi gerekir. Alıcı veya satıcı, satışı hak sahibine noter kanalıyla bildirmediği takdirde, 3 aylık süre işlemeye başlamaz. Bu takdirde, hak sahibi önalım davasını satışın yapıldığı tarihten itibaren 2 yıl içinde açabilir.

Davacının Önalım Bedeli ile Giderleri Yatırma Yükümlülüğü

Önalım hakkı sahibi, satış bedelini ve alıcıya düşen tapu giderlerini, taşınmaz tapuya tescil edilmişse, yeni malik, yani alıcı adına hakimin belirleyeceği süre içinde yine hakimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.

Önalım Kararının Doğurduğu Sonuçlar Nelerdir?

Hakimin dava sonunda verdiği karar, yenilik doğuran bir karardır. Bu kararla önalım hakkı sahibiyle alıcı üçüncü kişi arasında kendiliğinden iki tür ilişki doğar.

İlk ilişki davacı ile davalı arasında kurulan satış ilişkisidir. Bu ilişki, ilk satıştaki şartla rın aynını taşıyan bir ilişkidir.

Taraflar arasında kurulan ikinci ilişki, mülkiyeti geçirme ilişkisidir. Nitekim bu karar ile taşınmazın mülkiyetini, alıcıdan önalım hakkı sahibine geçmektedir.

Önalım hakkı sahibi, bu karar uyarınca tapu memurundan tescilin yapılmasını talep edebilir. Bu talep, bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye bağlı değildir. Mülkiyet, daha önce hakimin vermiş olduğu kararla geçmiş olduğundan, tescil, kurucu nitelikte olmayıp, sadece açıklayıcı, bildirici niteliktedir.

Önalım Hakkından Feragat ve Önalım Hakkının Sona Ermesi

Kanun koyucu, TMK. m. 733/2’de önalım hakkından feragata izin vermek suretiyle bu hususu açıkça hükme bağlamıştır. Ancak, önalım hakkının ortadan kaldırılmasına veya değiştirilmesine ilişkin sözleşmelerin geçerliliği resmi şekilde yapılmalarına bağlıdır.

Sözleşmeye resmilik verecek makam, tapu müdürlükleridir. Bu tür sözleşmelerin geçerli olmaları ayrıca tapu kütüğüne de şerh edilmelerine bağlıdır.

Önalım Hakkından Feragat

Önalım hakkını düzenleyen hükümler emredici değil, düzenleyici hükümlerdir. Sözleşmeden doğan önalım hakkı, sahibinin üzerinde serbestçe tasarruf edebileceği özel hukuktan doğan bir haktır. Bu nedenle, bu haktan feragat mümkündür. Feragatin geçerliliği, resmi şekilde yapılmasına ve tapu kütüğüne şerh verilmesine bağlıdır.

Feragatta, feragat eden hak sahibi tüm satışlar hakkında önahm hakkını kullanmaktan vazgeçer. Feragatın muhatabı, önalım borçlusu, konusu ise üçüncü kişilerle yapılacak satışlardır. Hak sahibi, ileride yapılacak bütün satışlar hakkında önalım hakkının kullanılmasından feragat edebilir.

Buna karşılık, tüm satışlarda değil de, yalnız belirli bir satışta önalım hakkını kullanma yetkisinden vazgeçmek de mümkündür. Bu takdirde, vazgeçen hak sahibi, diğer satışlar için önalım hakkına sahiptir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.

Önalım Hakkının Sona Ermesi

Sözleşmeden doğan önalım hakkı, her şeyden önce, önalım konusu taşınmazın tamamen yok olmasıyla sona erer.

Hak sahibinin, ileride yapılacak tüm satışlar hakkında önalım hakkının kullanılmasından feragat etmesi de önalım hakkını sona erdiren bir sebeptir.

Stj. Av. Mehmet Can CİVAN & Av. Ahmet EKİN