Yabancıların Türkiye’de Taşınmaz Edinmeleri

Yabancıların Türkiye’de taşınmaz edinmelerini gerçek ve tüzel kişiler açısından ayrı ayrı incelemek gerekmektedir.

Yabancı Gerçek Kişilerin Türkiye’de Taşınmaz Edinmeleri

Tapu Kanunu’nun 35. maddesine göre, “Kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, uluslararası ikili ilişkiler yönünden ve ülke menfaatlerinin gerektirdiği hallerde Bakanlar Kurulu tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler.”

Yabancı gerçek kişilerin Türkiye’de taşınmaz edinmeleri mümkün olup birtakım sınırlandırmalara tabidir. Söz konusu maddeye göre yabancı gerçek kişilerin taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinmelerinde aşağıda sayılan şartlar aranmaktadır:

• Kanuni sınırlamalara uymak,
• Uluslararası ikili ilişkiler yönünden ve ülke menfaatlerinin gerektirdiği hallerde Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olmak,
• Özel mülkiyete konu ilçe yüzölçümünün yüzde onunu aşamaz,
• Ülke genelinde kişi başına otuz hektarı geçemez.

Yabancı Şirketlerin Türkiye’de Taşınmaz Edinmeleri

Tapu Kanunu m.35/2’ye göre, “Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerin ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler. Bu ticaret şirketleri dışındakiler taşınmaz edinemez ve lehlerine sınırlı aynı hak tesis edilemez. Bu ticaret şirketleri ile yabancı uyruklu gerçek kişiler lehine taşınmaz rehni tesisinde bu maddede yer alan sınırlamalar uygulanmaz.”

Söz konusu maddeden de anlaşıldığı gibi yabancı dernek ve vakıfların Türkiye’de taşınmaz edinmeleri mümkün değildir.

Tapu Kanunu’nun 35. maddesinde yabancıların taşınmaz edimleri için aranan şartlar sınırlı ayni hak tesisinde de aranmaktadır. Yabancı ticaret şirketleri ise ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde sınırlı ayni hak edebilecekleri kabul edilmiştir.

Yabancıların Taşınmaz Edinmelerinde Kanuni Sınırlamalar Nelerdir?

Yabancıların mülk edinmelerinde kanuni sınırlamalar şunlardır:

• Askeri yasak bölgeler,
• Tapu Kanunun getirmiş olduğu sınırlamalar,
• Mavi kartlıların istisnai durumu.

Askeri Yasak Bölgeler

Askeri yasak bölgeler anacak Cumhurbaşkanı karar ile kurulabilir veya kaldırılabilmektedir. Söz konusu kanuna göre askeri yasak bölgeler birinci ve ikinci derece olarak ikiye ayrılmaktadır.

Birinci derece kara askeri bölgeler, askeri tesis ve bölgelerin çerçevesinden en az 100m, en fazla 400m uzağından alınan noktaların birleştirilmesi suretiyle ve kara sınır hattı boyunca ve lüzum görülen kıyılarda 0-600m derinlikteki sahalarda tesis edilir. Söz konusu bölgelerde istisnalar dışında görevlilerden başkası giremez ve oturamaz.

İkinci derece kara askeri yasak bölgeler ise, birinci derecede askeri yasak bölgelerin sınırlarından 5-10km kadar uzaktan seçilen noktaların birleştirilmesi ile belirlenir. Bu bölgelerde yabancı gerçek ve tüzel kişiler taşınmaz edinemezler.

Yabancılar izin almaksızın bu bölgelere girmeleri ve çalışmaları dahi yasaktır. Askeri yasak bölgelere yakınlığı veya diğer stratejik nedenlerle tespit edilecek bölgelerde yabancıların mal edinemeyecekleri ve kiralayamayacakları Cumhurbaşkanınca kararlaştırılabilir.

Tapu Kanunun Getirmiş Olduğu Sınırlamalar

Türkiye’de yabancıların sadece belirtilen kanuni sınırlamalar ile taşınmaz edinebilecekleri Tapu Kanunun 35. Maddesinde düzenlenmiştir.

• Yabancıların edineceği taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli sınırlı ayni hakların konusu olan alanlar özel mülkiyete konu alanlardır.
• Bu alanların toplan yüz ölçümü ilçe yüz ölçümünün %10’unu aşamaz.
• Kişi başına ülke genelinde 30 hektardan fazla alanda taşınmaz ve sınırlı ayni hak tesis edemezler.
• Ülke menfaatlerine göre Cumhurbaşkanı yabancıların taşınmaz ve sınırlı ayni hak edimlerini ülke, kişi, bölge, süre, sayı, nitelik ve yüzölçümü olarak belirleyebilir.

Mavi Kartlıların İstisnai Durumu

Türk Vatandaşlık Kanunu’nun 28. maddesi uyarınca, Türk vatandaşlığından izinli olarak çıkan kişiler için Türkiye Cumhuriyeti’nin milli güvenliği ve kamu düzenine ilişkin hükümler saklı kalmak kaydıyla, Türk vatandaşlarına tanınan haklardan aynen yararlanmaya devam ederler. Dolayısıyla bu statüde olan yabancılar Türkiye’de taşınmaz mal edinirken kanuni kısıtlamalara ve karşılıklılık şartına tabi tutulmayacaklardır.

Yabancıların Taşınmazlar Üzerinde Miras Hakkı

Yabancıların Türkiye’de taşınmazlar üzerimdeki miras hakkını da gerçek ve tüzel kişiler açısından incelemek gerekmektedir.

Yabancı Gerçek Kişilerin Miras Hakkı

Türk hukukunda Türkiye’de bulunan taşınmazlar üzerinde yabancıların miras hakkı vardır. Ancak bu hak sınırsız olmayıp kanuni düzenlemelerle sınırlanmıştır.

Yabancıların Türkiye’de bulunan taşınmazları miras yoluyla iktisapları bakımından 35. Maddede yer edimine ilişkin şartlar geçerlidir.

Askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgeler kanununda taşınmazın iktisabına ilişkin kurallar miras hakkı bakımından da uygulanmaktadır. Mavi kartlılar Türk vatandaşları gibi miras alacaklardır.

Yabancıların taşınmazı miras hakkı ile iktisabı bakımından aşağıda sayılan şartların varlığı aranmaktadır:

• Kanuni sınırlamalara uymak,
• Uluslararası ikili ilişkiler yönünden ve ülke menfaatlerinin gerektirdiği hallerde, Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olmak,
• Özel mülkiyete konu ilçe yüzölçümünün yüzde onunu aşamaz,
• Ülke genelinde kişi başına otuz hektarı geçemez.

Yabancı Tüzel Kişilerin Miras Hakkı

Tapu Kanunun 35/2 maddesine göre, “yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler.” Dolayısıyla yabancı şirketlerinin miras yolu ile taşınmaz edinmesi usul ve esasları özel kanun hükümlerine tabi olacaktır.

Yabancı dernek ve vakıflar Türkiye’de miras yoluyla taşınmaz edinemezler.

Yabancılar Hukuku, oldukça kapsamlı bir konu olup uzmanlık gerektirmektedir. Yabancılar Hukukuna ilişkin olarak herhangi bir hukuki destek talebiniz bulunması halinde Ekin Hukuk Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz.

 Stj. Av Mehmet Can CİVAN & Av. Ahmet EKİN